"월세 두 달 밀렸는데, 한 달 더 밀리면 어떻게 돼요?" — 상가 월세 연체, 3개월분이 되는 순간 사장님이 잃는 세 가지

"요즘 장사가 영 안 돼서 월세를 두 달째 못 냈어요. 건물주 사장님은 아직 별말 없으시고요. 다음 달 매출 들어오면 한꺼번에 드리려고 하는데, 그때까지 버텨도 괜찮을까요?"

지난주 매장에 업무용 휴대폰 요금제를 줄이러 오신 사장님이 상담 끝에 꺼낸 이야기입니다. 동네에서 6년째 분식집을 하는 분이었어요. 요금 몇천 원을 아끼려고 오셨는데 정작 마음에 걸린 건 월세였습니다. "나중에 다 갚으면 되는 거 아니에요?"라고 물으시길래 그 자리에서 바로 답을 드리지 못했어요.

상가 월세 연체로 고민하는 사장님이 달력과 고지서를 보는 일러스트

결론부터 말씀드리면 "나중에 다 갚으면 된다"는 생각이 상가에서는 통하지 않을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 밀린 월세가 **3개월분(3기)**에 이르는 순간을 기준으로 세 가지를 바꿔 놓아요. 건물주가 계약을 끝낼 수 있게 되고 10년까지 이어 갈 수 있던 갱신요구권이 흔들립니다. 나갈 때 받을 수 있던 권리금 보호도 사라질 수 있습니다. 게다가 올해 6월 대법원은 나중에 일부를 갚아도 이미 생긴 해지권은 그대로라고 판단했어요.

이 글은 장사가 어려워 월세가 한두 달 밀렸거나 밀릴 것 같은 사장님께 맞춰 썼습니다. '3기'가 정확히 얼마인지, 그 선을 넘으면 무엇이 달라지는지, 갚으면 되돌릴 수 있는지, 그리고 아직 선을 넘지 않았을 때 할 일을 차례로 봅니다. 권리금 자체를 지키는 방법은 상가 권리금 보호 글 (새 창에서 열림)에서 다뤘어요. 오늘은 월세 연체 하나가 그 권리를 어떻게 무너뜨리는지만 깊게 봅니다.

'3기'는 정확히 얼마인가요

법 조문은 짧습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 적고 있어요. 여기서 '1기'는 월세를 내는 한 번의 주기입니다. 매달 내는 계약이라면 3기는 월세 3개월분에 해당하는 금액이에요.

헷갈리기 쉬운 지점이 두 가지 있습니다.

하나는 꼭 석 달을 연달아 밀려야 하는 게 아닙니다. 핵심은 밀린 돈의 합계예요. 월세가 200만 원이라면 3기는 600만 원입니다. 매달 100만 원씩만 내고 나머지를 쌓아 두면 여섯 달 만에 밀린 돈이 600만 원이 되는데 이때도 3기에 이른 것으로 봅니다.

다른 하나는 반대 경우예요. 늘 늦게 내더라도 밀린 금액이 2개월분 아래로 유지되면 3기는 아니에요. 매번 두 달씩 늦게 내는 습관이 있어도 쌓인 금액이 한 시점에 600만 원을 넘은 적이 없다면 이 조항의 선은 넘지 않은 겁니다. 다만 그 상태에서 한 달만 더 밀리면 바로 선에 닿아요. 상담하신 사장님이 딱 그 경계에 서 계셨습니다.

월세 200만 원 기준	밀린 금액	3기 해당?
두 달 연속 미납	400만 원	아직 아님
세 달 연속 미납	600만 원	해당
6개월간 매달 절반만 납부	600만 원	해당
매번 두 달씩 늦게 내지만 쌓인 돈이 400만 원 이하	400만 원 이하	아님

월세 200만 원은 계산을 보여 주기 위한 예시입니다. 내 계약서의 월세 금액으로 바꿔 계산해 보세요.

관리비는 어떨까요. 조문이 말하는 건 '차임', 곧 월세입니다. 관리비는 차임과 다른 항목이라 3기 계산에 들어가지 않는다는 해설이 많아요. 그렇다고 관리비를 밀려도 된다는 뜻은 아니니 이건 아래 FAQ에서 한 번 더 짚겠습니다.

하나 더 있습니다. 보증금이 커서 '환산보증금'을 넘는 상가라도 이 조항은 똑같이 적용돼요. 법 제2조 제3항이 계약갱신(제10조)과 권리금(제10조의4), 차임연체 해지(제10조의8) 조항을 보증금 크기와 상관없이 적용한다고 정해 두었기 때문입니다. "우리 가게는 보증금이 커서 법 보호 밖이니 상관없다"고 생각하시면 안 돼요.

3기가 되는 순간 생기는 세 가지

밀린 월세가 3기에 닿으면 법의 세 군데가 동시에 움직입니다.

월세 3개월분 연체로 해지·갱신거절·권리금 보호 상실이 한꺼번에 오는 모습을 표현한 일러스트

무엇이 바뀌나	근거 조문	나중에 다 갚으면?
건물주가 계약을 해지할 수 있음	제10조의8	해지권이 이미 생겼다면 일부 변제로는 사라지지 않는다는 대법원 판단(2026)
건물주가 갱신 요구를 거절할 수 있음	제10조 제1항 제1호	"연체한 사실이 있는 경우"라 다 갚아도 거절 사유로 남음(2021 대법원)
권리금 회수기회 보호를 못 받을 수 있음	제10조의4 제1항 단서	갱신거절 사유가 있으면 보호 대상에서 빠짐(2021 대법원)

첫째, 계약 해지입니다. 계약 기간이 남아 있어도 건물주는 계약을 끝내고 가게를 비워 달라고 할 수 있어요. 보증금은 돌려받지만 밀린 월세는 거기서 빠집니다.

둘째, 갱신요구권입니다. 상가 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다. 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 최초 기간을 포함해 10년까지 이어 갈 수 있는 권리예요. 그런데 법이 정한 거절 사유 첫 번째가 바로 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 조문이 '연체하고 있는 경우'가 아니라 '연체한 사실이 있는 경우'라고 적혀 있어요. 지금은 다 갚았더라도 해당될 수 있습니다.

셋째, 권리금입니다. 가게를 넘길 때 새 임차인에게 권리금을 받는 사장님이 많죠. 법은 건물주가 이 권리금 계약을 방해하지 못하게 막아 둡니다(제10조의4). 그런데 이 조항에는 단서가 붙어 있어요. 갱신거절 사유가 있으면 보호하지 않는다는 내용입니다. 둘째에서 본 3기 연체 사실이 여기에도 그대로 걸립니다.

6년 동안 키운 분식집이라면 권리금이 가게에서 가장 큰 자산일 수 있습니다. 월세 석 달 치 때문에 그 자산을 지킬 장치가 통째로 빠질 수 있어요.

"나중에 다 갚으면 되잖아요"가 통하지 않는 이유

대법원이 이 문제를 두 번에 걸쳐 판단했습니다.

갱신과 권리금은 2021년에 정리됐어요. 대법원은 2021년 5월 13일 판결(2020다255429)에서 임대차 기간 중 어느 때라도 밀린 월세가 3기에 이른 적이 있다면 건물주가 갱신을 거절할 수 있다고 봤습니다. 갱신을 요구할 당시에 연체가 남아 있을 필요는 없다고 명시했어요. 같은 달 27일 판결(2020다263635)은 이 경우 건물주가 권리금 회수기회를 보호할 의무도 지지 않는다고 판단했습니다. 정리하면 한 번 3기를 넘긴 기록은 다 갚아도 지워지지 않습니다.

해지는 올해 6월에 정리됐어요. 대법원은 2026년 6월 24일 판결(2024다320215)에서 해지권은 밀린 월세가 3기에 이른 때 바로 생긴다고 봤습니다. 건물주가 소송을 걸어 해지 의사를 담은 소장이 임차인에게 도착하기 전에 임차인이 건물주 동의 없이 일부를 갚아 밀린 돈이 3기 아래로 내려갔더라도, 특별한 사정이 없다면 해지권은 사라지지 않는다는 판단이에요. 이 사건의 1심은 "소장이 오기 전에 일부를 냈으니 해지되지 않았다"고 봤지만 2심과 대법원은 생각이 달랐습니다.

"그럼 돈을 내도 소용없다는 거예요?" 상담하던 사장님이 되물으셨어요. 그렇지는 않습니다. 밀린 돈은 어차피 갚아야 할 빚입니다. 갚지 않으면 계약이 끝날 때 보증금에서 그만큼 빠집니다. 다만 3기에 닿은 뒤에 갚는 것과 닿기 전에 막는 것은 법적으로 결과가 완전히 다릅니다.

예외로 거론되는 두 가지

모든 3기 연체가 똑같이 취급되는 건 아닙니다. 다만 둘 다 적용 범위가 좁으니 기대를 크게 걸지는 마세요.

코로나 시기 임시 특례. 2020년 9월 29일 시행된 개정법은 그날부터 6개월 동안 밀린 월세를 해지·갱신거절·권리금 판단에서 연체액으로 세지 않도록 했습니다(제10조의9). 그 기간의 연체가 기록에 섞여 있다면 계산에서 빼고 따져 볼 수 있어요. 대신 월세를 갚을 의무까지 없애 주는 조항은 아닙니다.

건물주가 해지권을 포기했다고 볼 사정. 올해 대법원 판결도 "특별한 사정이 없는 한"이라는 단서를 달았습니다. 예를 들어 연체 뒤에도 건물주가 아무 이의 없이 월세를 계속 받아 왔다면 해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 여지가 있다는 해설이 있어요. 인정 여부는 사안마다 다릅니다. 게다가 이건 해지에 관한 얘기라 갱신거절 사유인 '연체한 사실'까지 지워 주지는 않습니다.

그래서 지금 어떻게 해야 할까요

밀린 금액이 지금 어디쯤인지에 따라 할 일이 달라요.

달력에 월세 납부일을 표시하며 연체 금액을 계산하는 사장님 일러스트

지금 당장 움직여야 하는 경우

밀린 월세가 2개월분에 가까워졌거나 이미 넘었다 — 다음 납부일 한 번이 3기의 경계입니다.
계약 만료가 1년 안이고 갱신을 요구할 계획이 있다 — 3기 기록이 생기면 갱신요구권이 흔들립니다.
가게를 넘기면서 권리금을 받을 생각이 있다 — 권리금 보호가 함께 빠질 수 있어요.
건물주에게서 내용증명이나 소장을 받았다 — 이미 해지 절차가 시작됐을 수 있으니 바로 전문가와 상의하세요.

조금 여유가 있는 경우

밀린 금액이 1개월분 미만이고 다음 달 매출로 메울 수 있다.
계약 기간이 넉넉히 남았고 갱신·권리금 계획이 당분간 없다.
건물주와 납부 유예를 서면으로 합의해 둔 상태다.

여유가 있는 경우라도 연체가 쌓이는 속도는 생각보다 빠릅니다. "한 달만 버티자"가 두 번 반복되면 경계에 닿아요.

월세가 밀리기 시작했을 때 체크리스트

밀린 금액부터 숫자로 적으세요. 월 단위가 아니라 금액 합계로 봅니다. '월세 × 3'과 비교하세요.
계약서에서 월세와 관리비가 따로 적혀 있는지 확인하세요. 3기 계산은 월세 기준이에요.
건물주와 이야기할 때는 기록을 남기세요. "이번 달은 절반만 드리고 다음 달에 맞추겠습니다" 같은 합의는 문자나 서면으로 남겨야 나중에 다툼이 줄어요.
일부라도 낼 수 있으면 3기에 닿기 전에 내세요. 선을 넘은 뒤에 내는 돈은 해지권을 되돌리지 못할 수 있습니다.
계약 만료일과 갱신 요구 기간(만료 6개월~1개월 전)을 달력에 적어 두세요. 갱신 계획이 있다면 그 전까지 3기 기록이 생기지 않게 관리하는 게 우선입니다.
2020년 9월 29일부터 6개월 사이 연체가 있었는지 확인하세요. 특례 기간이라 계산에서 빠질 수 있어요.
내용증명·소장을 받았다면 혼자 판단하지 마세요. 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회 같은 공적 창구, 변호사 상담을 먼저 알아보세요.

자주 묻는 질문

Q. 관리비만 밀렸어요. 이것도 3기에 들어가나요? 조문은 '차임'이라고 적고 있습니다. 관리비는 차임과 별개 항목이라 3기 계산에 넣지 않는다는 해설이 많습니다. 다만 계약서에 관리비를 어떻게 적었는지에 따라 다툼이 생길 수 있어요. 밀린 관리비도 결국 갚아야 할 돈이에요. 계약서 문구를 먼저 확인하세요.

Q. 보증금이 충분히 남아 있는데 밀린 월세는 보증금에서 빼면 되지 않나요? 보증금은 계약이 끝날 때 밀린 월세 등을 빼고 돌려받는 돈입니다. 계약 중에 "보증금에서 까 주세요"라고 해도 연체가 사라지는 건 아니에요. 보증금이 넉넉하다고 3기 연체가 없던 일이 되지는 않는다고 보는 게 일반적인 해석이에요. 보증금 정산 순서는 상가 보증금 반환 글 (새 창에서 열림)에서 자세히 다뤘어요.

Q. 3기를 넘긴 적이 있는데 지금은 다 갚았어요. 갱신은 완전히 끝난 건가요? 법적으로는 건물주가 갱신을 거절할 수 있는 사유가 생긴 상태입니다. 그렇다고 건물주가 반드시 거절하는 건 아니에요. 합의로 재계약하는 경우도 있으니 만료 전에 미리 대화를 시작하는 게 좋습니다.

Q. 건물주가 해지하겠다고 하면 바로 나가야 하나요? 해지 통보를 받았다고 그날 짐을 빼야 하는 건 아닙니다. 다만 건물주가 명도소송을 걸면 연체 사실과 해지권 발생 여부가 다퉈지게 돼요. 받은 서류를 들고 법률 전문가와 먼저 상의하세요.

정리하면

상가 월세 연체에서 기준은 월세 3개월분에 해당하는 금액입니다. 연속이 아니어도 합계가 그 선에 닿으면 건물주는 계약을 해지하고 갱신을 거절할 수 있으며 권리금 보호 의무에서도 벗어날 수 있어요. 대법원은 2021년에 "연체 사실은 다 갚아도 남는다", 2026년에 "해지권은 일부를 갚아도 그대로"라고 판단했습니다. 그래서 상가 월세는 3기에 닿기 전에 막는 것이 사실상 유일한 방어선이에요.

처음 상가를 구하는 단계라면 상가 계약 전 체크리스트 글 (새 창에서 열림)에서 월세 납부일과 특약을 정하는 법부터 보셔도 좋습니다. 옆커폰은 휴대폰·인터넷 비교에서 시작해 매장 인테리어와 상가 자리까지 함께 봅니다. 매장 고정비를 줄일 곳이 어디인지, 상가 계약 조건이 애매한지 궁금하시면 가까운 옆커폰 매장에서 상담받아 보세요. 옆커폰 바로가기 (새 창에서 열림)

이 글은 상가건물 임대차보호법과 대법원 판결을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 내 계약에 어떻게 적용되는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지니 공인중개사와 법률 전문가에게 꼭 확인하세요.