"복비는 0.9%라던데, 권리금 수수료는 왜 따로예요?" — 상가 중개보수, 계산법과 협의할 수 있는 선

"계약서 도장 찍는 날 부동산에서 복비 영수증을 두 장 주더라고요. 하나는 임대차 중개보수고, 하나는 권리금 수수료래요. 복비는 0.9%까지라고 들었는데 이건 왜 따로예요?"

지난주 매장에 업무용 휴대폰을 개통하러 오신 사장님이 하신 말씀입니다. 역 근처 1층에 작은 샐러드 가게를 인수하셨다고 했어요. 보증금과 월세도 처음 듣는 만큼 컸지만 사장님을 더 놀라게 한 건 계약 마지막 날 받은 두 장의 청구서였습니다. 한 장은 법에서 상한을 정해 둔 돈이고 다른 한 장은 법이 상한을 정해 두지 않은 돈이었거든요.

상가 중개보수를 협의하며 상가 임대차 계약서와 계산기를 사이에 두고 앉은 두 사람 일러스트

상가 중개보수, 흔히 '복비'라고 부르는 돈은 주택과 계산법이 다릅니다. 주택은 시·도 조례가 구간별 요율을 정하지만 상가는 국토교통부령이 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하라고만 정해요. 상한만 있고 구간이 없다 보니 "0.9%가 정가"처럼 굳어진 곳도 많습니다. 여기에 권리금을 주고받는 계약이 끼면 법정 상한이 적용되지 않는 수수료가 하나 더 붙어요.

이 글은 상가 임대차 중개보수를 직접 계산하는 법, 0.9% 안에서 협의할 수 있는 부분, 권리금 수수료가 따로 나오는 이유, 계약 전에 서면으로 정해 둘 것을 차례로 정리했습니다. 상가 자리를 고르는 단계는 상가 계약 전 확인 글 (새 창에서 열림)에서, 권리금 자체를 지키는 법은 상가 권리금 회수 보호 글 (새 창에서 열림)에서 먼저 다뤘어요. 오늘은 그 두 글 사이에서 내는 돈, 중개보수만 깊게 봅니다.

상가 중개보수는 '0.9% 이내에서 협의'입니다

중개보수의 근거는 「공인중개사법」 제32조입니다. 이 조문은 주택 중개보수는 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례로 정하고 주택 외의 중개대상물은 국토교통부령으로 정한다고 나눠 두었어요. 상가·사무실·공장·토지가 모두 '주택 외'에 들어갑니다.

같은 법 시행규칙 제20조 제4항은 주택 외 중개대상물의 보수를 이렇게 정합니다. 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해서 결정한다. 1천분의 9가 0.9%예요. 매매든 임대차든 상가라면 같은 상한을 씁니다.

이 문장에서 읽어 낼 것이 세 가지 있습니다. 0.9%는 상한이지 정해진 요율이 아니에요. 그리고 임대인과 임차인이 각각 냅니다. 사장님이 내는 돈은 임차인 몫이고 건물주도 자기 몫을 따로 내요. 마지막으로 중개사무소마다 자기가 받을 상한 요율을 사무소에 거는 '중개보수·실비의 요율 및 한도액표'에 적어야 하고 그 요율을 넘겨 받을 수 없습니다(시행규칙 제20조 제7항). 사무소 요율표에 0.6%라고 적혀 있다면 그 사무소의 상한은 0.6%입니다.

예외도 있어요. 건물 안에 주택 면적이 2분의 1 이상이면 상가가 섞여 있어도 주택 요율을 적용합니다(시행규칙 제20조 제6항). 전용면적 85㎡ 이하에 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔도 별도 요율표를 따릅니다. 1층 가게 자리를 구하는 대부분의 사장님은 0.9% 칸에 들어간다고 보면 됩니다.

월세가 있으면 '보증금 + 월세 × 100'이 거래금액입니다

상가 계약은 대부분 보증금과 월세가 함께 있습니다. 이때 0.9%를 곱할 거래금액은 그냥 보증금이 아니에요. 시행규칙 제20조 제5항 제1호가 계산식을 정해 두었습니다.

기본: 보증금 + (월 차임 × 100)
위 금액이 5천만 원 미만이면: 보증금 + (월 차임 × 70)

파주시청 부동산 중개보수 안내 페이지도 같은 식으로 안내합니다. 이 금액에 0.9%를 곱하면 사장님이 낼 수 있는 법정 상한이 나와요.

보증금과 월세로 상가 중개보수 거래금액을 계산하는 저울과 계산기 일러스트

세 가지 계약으로 직접 계산해 보면

계약 조건	거래금액 계산	임차인 상한(0.9%)
보증금 500만 원 / 월세 40만 원	500만 + 40만×100 = 4,500만 → 5천만 미만이라 500만 + 40만×70 = 3,300만	29만 7천 원
보증금 3,000만 원 / 월세 200만 원	3,000만 + 200만×100 = 2억 3,000만	207만 원
보증금 1억 원 / 월세 500만 원	1억 + 500만×100 = 6억	540만 원

※ 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항·제5항으로 계산한 상한입니다. 부가가치세는 포함하지 않았어요.

표를 보면 금액을 키우는 건 보증금보다 월세입니다. 월세 1만 원이 거래금액에서는 100만 원으로 바뀌거든요. 월세 200만 원 가게라면 월세만으로 거래금액이 2억이 됩니다. 그래서 상가 중개보수는 주택 원룸 복비 감각으로 생각하면 크게 빗나가요. 위 둘째 줄처럼 보증금 3천에 월세 200짜리 매장이면 상한이 207만 원이고 여기에 부가세가 따로 붙을 수 있습니다.

"보증금은 3천밖에 안 되는데 복비가 200이 넘어요?"라는 질문을 자주 받는 이유가 이 계산식입니다. 계산이 틀린 게 아니라 월세가 100배로 잡혀서 그래요.

0.9% 안에서 협의할 수 있는 것과 없는 것

법은 0.9%를 상한으로 두고 그 안의 금액을 협의하라고 했습니다. 실제로 협의가 오가는 지점은 크게 세 군데예요.

가장 먼저 볼 곳은 요율 자체입니다. 0.9%는 넘을 수 없는 선일 뿐이에요. 중개사가 처음부터 0.9%를 부르는 것은 위법이 아니지만 사장님이 "0.5%로 해 주실 수 있을까요?"라고 묻는 것도 정당한 협의입니다. 다만 협의는 계약서에 도장을 찍기 전에 해야 힘이 있어요. 잔금 날 영수증을 받고 나서 깎아 달라고 하면 대화가 어려워집니다.

다음은 부가가치세예요. 중개사무소가 일반과세자라면 중개보수와 별도로 부가세를 청구하기도 하고 간이과세자는 받는 방식이 다릅니다. 그래서 "0.9%"라고만 말하면 부가세 포함인지 별도인지가 흐려집니다. 처음부터 "부가세 포함해서 얼마인가요?"라고 금액으로 묻는 게 가장 깔끔해요. 사업자인 사장님은 세금계산서나 현금영수증을 받아 두세요. 공제를 받을 수 있는지는 과세 유형에 따라 다르니 세무사에게 확인하시는 게 안전합니다.

남은 하나는 지급 시기입니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수를 언제 낼지 당사자 약정을 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 정합니다. 계약금만 넣은 날 중개보수 전액을 요구받았다면 "잔금 날 드리면 될까요?"라고 물어볼 근거가 있어요.

협의할 수 없는 것도 분명합니다. 사례금, 수고비, 컨설팅비처럼 이름을 바꿔도 법정 보수와 실비를 넘는 금품은 받을 수 없어요. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호가 "사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도" 보수나 실비를 넘겨 금품을 받는 행위를 금지합니다. 이를 어기면 제49조에 따라 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 대상이 됩니다.

이미 상한을 넘겨 냈다면 돌려받을 길도 있습니다. 대법원은 2007년 전원합의체 판결(2005다32159)에서 법정 한도를 넘는 중개수수료 약정은 한도를 넘는 범위에서 무효라고 보고 초과분을 부당이득으로 반환하라는 원심 판단을 유지했어요. 구 부동산중개업법 시절 판결이지만 현행법도 같은 구조로 초과 수수를 금지하고 있습니다.

권리금 수수료는 왜 0.9% 바깥에 있을까

이제 사장님이 받은 두 번째 영수증 이야기입니다. 상가 계약에는 건물주와 맺는 임대차 계약과 전 임차인과 맺는 권리금 계약이 함께 오가는 경우가 많아요. 중개사는 두 계약을 같이 챙기지만 법이 보는 눈은 다릅니다.

임대차 중개보수와 권리금 수수료를 따로 정산하는 두 봉투와 전 임차인이 남긴 매장 시설 일러스트

대법원은 2006년 판결(2005도6054)에서 영업시설·비품 같은 유형물과 거래처, 신용, 영업상 노하우, 점포 위치에 따른 이점 같은 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니라고 봤습니다. 그래서 이런 권리금 거래를 알선한 행위에는 법정 중개수수료 한도가 적용되지 않는다고 판단했어요. 권리금은 건물(부동산)이 아니라 가게가 쌓아 온 영업 가치를 넘기는 돈이기 때문입니다.

임대차 중개보수는 법이 상한을 정하고 권리금 알선 수수료는 법정 상한이 없는 당사자 사이의 약정이에요. 상한이 없으니 금액도 사무소와 지역마다 제각각입니다. 이 글에서 '보통 몇 %'라는 숫자를 적지 않은 이유도 그거예요. 확인된 공식 기준이 없습니다.

권리금 수수료는 임대차 중개보수보다 더 꼼꼼히 정해야 합니다. 같은 판결에는 임차권, 권리금, 시설비를 한데 묶어 사례금을 포괄적으로 받은 사건이 나와요. 법원은 그 돈 가운데 어디까지가 법정 중개수수료인지 특정할 수 없다며 한도를 넘겨 받았다고 단정하지 않았습니다. 두 돈을 한 덩어리로 주고받으면 나중에 사장님이 초과분을 따지기도 그만큼 어려워져요.

"권리금 수수료는 원래 그렇게 받아요"라는 말을 들으면 이렇게 되물어 보세요. "임대차 중개보수랑 권리금 수수료를 나눠서 영수증 주실 수 있나요?" 두 금액이 따로 적혀 있어야 임대차 쪽 보수가 0.9% 안에 있는지 확인됩니다.

그래서, 이 복비 그대로 내도 될까?

그대로 내도 괜찮은 경우

사무소 요율표의 상한 요율과 위 계산식으로 나온 금액이 맞고 부가세 포함 여부를 미리 들었다.
권리금 수수료가 임대차 중개보수와 따로 적힌 영수증이나 약정서로 나왔고 금액에 동의한 상태다.
중개사가 건축물대장·등기사항증명서 같은 근거 자료를 보여 주며 확인·설명서를 써 줬다.

한 번 멈추고 물어봐야 하는 경우

금액만 있고 어떤 거래금액에 몇 %를 곱했는지 설명이 없다.
컨설팅비, 수고비처럼 이름이 다른 돈이 중개보수와 별도로 붙었다.
임대차 보수와 권리금 수수료가 한 줄로 합쳐져 있다.
잔금 전인데 중개보수 전액을 먼저 내라고 한다(약정이 없다면 거래대금 지급이 끝난 날이 원칙).

중개사가 확인·설명 의무를 지는 것도 기억해 두세요. 공인중개사법 제25조는 중개가 끝나기 전에 대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 이용 제한을 확인해 설명하라고 정합니다. 등기사항증명서·건축물대장 같은 근거 자료도 제시해야 하고요. 계약서를 쓸 때는 확인·설명서를 서면으로 작성해 거래당사자에게 내줘야 해요. 중개보수는 이 일에 대한 대가이기도 합니다. 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없다는 조항(제32조 제1항 단서)도 같은 이유에서 나왔어요.

계약 전 체크리스트

거래금액 직접 계산 — 보증금 + 월세×100(5천만 원 미만이면 ×70)에 0.9%를 곱해 상한을 먼저 알아 둔다.
사무소 요율표 확인 — 사무소에 걸린 '중개보수·실비의 요율 및 한도액표'의 상한 요율이 몇 %인지 본다.
금액을 숫자로 합의 — "0.9%"가 아니라 "부가세 포함 ○○만 원"처럼 금액으로 정한다.
권리금 수수료 분리 — 권리금 알선 수수료는 별도 약정서·영수증으로 받고 무엇에 대한 대가인지 적는다.
지급 시기 약정 — 언제 낼지 정하지 않았다면 잔금일 지급을 기준으로 이야기한다.
증빙 받기 — 사업자등록이 있다면 세금계산서나 현금영수증을 받고 확인·설명서 사본을 챙긴다.
이름 바뀐 돈 거절 — 컨설팅비·사례금 같은 명목으로 상한을 넘기는 요구는 받지 않는다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 복비는 무조건 0.9%인가요? 아닙니다. 0.9%는 상한이고 그 안에서 협의해 정합니다. 사무소 요율표에 그보다 낮은 상한을 적어 두었다면 그 요율이 상한이에요.

Q. 건물주도 중개보수를 내나요? 네. 시행규칙은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 정합니다. 임차인과 임대인이 각자 자기 몫을 냅니다.

Q. 1층은 가게, 2·3층은 주택인 건물은 어떤 요율인가요? 주택 면적이 건물의 2분의 1 이상이면 주택 요율, 2분의 1 미만이면 0.9% 이내 요율을 적용합니다. 면적은 건축물대장으로 확인하세요.

Q. 이미 0.9%를 넘겨 냈어요. 돌려받을 수 있나요? 대법원은 법정 한도를 넘는 약정은 넘는 범위에서 무효이고 초과분은 부당이득으로 돌려받을 수 있다고 봤습니다. 다만 권리금 수수료와 섞여 있으면 초과분을 특정하기 어려울 수 있으니 영수증과 약정서를 모아 두고 전문가와 상의하세요. 관할 시·군·구청 부동산 중개 담당 부서에 문의할 수도 있어요.

Q. 권리금 수수료에는 정해진 요율이 없나요? 대법원 판결에 따르면 권리금 거래는 중개대상물 거래가 아니라서 법정 한도가 적용되지 않습니다. 금액은 당사자 약정으로 정해지니 미리 서면으로 금액과 범위를 적어 두는 게 가장 확실해요.

정리하면

상가 중개보수는 보증금 + 월세×100에 0.9% 이내를 곱한 금액이 상한입니다. 월세가 100배로 잡히는 만큼 금액이 생각보다 커요. 0.9%는 정가가 아니라 넘을 수 없는 선이니 계약 전에 금액을 숫자로, 부가세 포함 여부까지 정해 두세요. 권리금 알선 수수료는 법정 상한이 없는 별도 약정이라 임대차 보수와 나눠서 적어 두는 게 사장님을 지키는 방법입니다.

상가 자리를 구한 다음에는 매장 공사, 인터넷, 업무용 휴대폰이 줄줄이 이어집니다. 매장 인테리어 계약은 인테리어 계약서·하자보수 글 (새 창에서 열림)에서, 매장 인터넷 선택은 매장 인터넷 가정용·기업용 글 (새 창에서 열림)에서 이어서 보실 수 있어요. 옆커폰은 휴대폰·인터넷 비교에서 시작해 매장 인테리어와 상가 자리까지 함께 봅니다. 계약 조건이나 비용 항목이 애매하시면 가까운 옆커폰 매장에서 상담받아 보세요. 옆커폰 바로가기 (새 창에서 열림)

이 글은 공인중개사법과 같은 법 시행령·시행규칙, 대법원 판결을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 내 계약에 어떤 요율과 조건이 맞는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지니 공인중개사와 법률·세무 전문가에게 꼭 확인하세요.