"새 임차인 데려왔더니 건물주가 월세를 3배 불렀어요" — 상가 권리금, 못 받게 될 때 법이 지켜주는 선과 안 지켜주는 선

"권리금 5,000 받기로 하고 인수할 분까지 구해 놨거든요. 그런데 건물주가 그분한테 월세를 지금의 세 배로 부르더래요. 그 자리에서 없던 일이 됐어요."

상가 자리 상담을 하다 보면 들어올 때보다 나갈 때 이야기가 더 무겁습니다. 들어올 때 낸 권리금은 계약서에 적힌 숫자지만 나갈 때 받는 권리금은 건물주가 새 임차인과 계약을 해 줘야 비로소 내 손에 들어오거든요. 건물주가 "내가 직접 쓸 거예요"라고 하거나 새 임차인에게 터무니없는 월세를 부르면, 몇 년 동안 키운 가게값이 그대로 사라집니다.

이 글은 그 순간에 법이 어디까지 임차인 편에 서는지를 정리합니다. 상가건물 임대차보호법이 건물주에게 금지한 행위, 건물주가 거절해도 되는 정당한 사유, 월세를 얼마나 올리면 '현저히 고액'인지 다시 따지라고 한 2026년 8월 대법원 판결, 그리고 손해배상 한도와 3년 시효까지 순서대로 봅니다. 자리를 계약하기 전에 떼야 할 서류나 용도 확인은 상가 계약 전에 확인할 것들 (새 창에서 열림)에서 다뤘으니 오늘은 그 글에서 한 문단으로 지나간 권리금 회수만 깊게 팝니다.

권리금은 받을 돈이 아니라 받을 기회를 지켜주는 제도예요

먼저 오해 하나를 풀고 가야 합니다. 법은 임차인에게 권리금을 보장하지 않아요. 권리금 계약은 나가는 임차인과 들어오는 임차인 사이의 계약이고 건물주는 그 계약의 당사자가 아닙니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3). 그래서 새 임차인을 못 구하면 법이 대신 채워주지 않습니다.

법이 하는 일은 하나예요. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지, 건물주가 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 방해하지 못하게 막는 겁니다(제10조의4 제1항). 이 6개월이 권리금을 지키는 창입니다. 이 창 밖에서 벌어진 일은 같은 행동이라도 이 조항으로 다투기 어렵습니다.

"그럼 건물주가 그냥 싫다고 하면 끝인가요?"

아닙니다. 창 안에서 건물주가 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임이 생깁니다. 돈을 대신 주는 게 아니라, 못 받게 한 만큼 물어내게 하는 구조예요.

건물주가 하면 안 되는 네 가지

법 제10조의4 제1항이 금지한 행위는 네 가지입니다. 상담 현장에서 실제로 들리는 말과 짝지어 보면 이렇습니다.

금지 행위(법 제10조의4 제1항)	현장에서 들리는 말
새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위	"나한테도 권리금 조금 주고 들어오세요"
새 임차인이 임차인에게 권리금을 못 주게 하는 행위	"그 사람한테 권리금 주지 마요, 그냥 나랑 계약해요"
주변 시세·세금·공과금에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금 요구	"새로 들어오면 월세는 세 배예요"
정당한 사유 없이 새 임차인과 계약을 거절하는 행위	"내가 직접 쓸 거라 새 계약은 안 해요"

넷 중 현장에서 가장 많이 부딪히는 건 아래 두 줄입니다. 그래서 이 글도 그 두 줄을 깊게 봅니다.

"내가 직접 쓸 거예요"는 정당한 사유가 아닙니다

건물주가 거절해도 되는 정당한 사유는 법이 따로 적어 두었습니다(제10조의4 제2항). 새 임차인이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없는 경우, 임차인 의무를 어길 우려가 있는 경우, 건물주가 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우, 그리고 건물주가 고른 새 임차인이 임차인에게 권리금을 이미 준 경우예요.

건물주가 거절할 수 있는 경우(제10조의4 제2항)	자주 생기는 오해
새 임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없음	단순히 "믿음이 안 간다"는 말로는 부족
새 임차인이 의무를 위반할 우려 등 임대차 유지가 어려운 사유	업종이 마음에 안 든다는 이유만으로는 약함
상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않을 때	직접 장사하겠다는 건 영리 목적이라 해당 없음
건물주가 고른 새 임차인이 임차인에게 권리금을 지급	권리금을 실제로 지급한 경우에만

여기서 "내가 직접 장사할 거예요"가 왜 안 되는지 보이실 겁니다. 세 번째 사유는 건물을 비영리로 1년 6개월 이상 비워 두거나 쓸 때만 해당하거든요. 대법원은 2020년에 이미 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 사유가 되지 않는다고 봤습니다(대법원 2018다252441). 2025년 11월에도 같은 판단이 나왔어요. 건물주가 임대차 종료 약 10개월 전부터 "내가 직접 고기 도소매를 하겠다"며 새 임차인과 계약하지 않겠다고 통보한 사건에서, 대법원은 그 거절에 정당한 사유가 없다고 봤습니다(대법원 2024다305605).

이 판결에서 하나 더 중요한 게 있습니다. 보통은 임차인이 새 임차인을 실제로 데려와야 손해배상을 다툽니다. 그런데 건물주가 "누굴 데려와도 계약 안 한다"고 확정적으로 말했다면, 임차인이 새 임차인을 끝까지 구하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 2018다284226, 2024다305605). 못 하게 할 게 뻔한 일을 억지로 시키지는 않겠다는 취지예요.

"건물 다시 지을 거라서요"는 조금 다릅니다. 건물주가 새 임차인과 협의하면서 철거·재건축 계획과 시점을 알려 준 것만으로는 방해로 보지 않아요(대법원 2022다202498). 다만 재건축 필요성이 객관적으로 없는데도 짧은 기간만 고집하거나, 말한 내용과 다른 정황이 드러나면 이야기가 달라집니다. 재건축을 이유로 들었다면 그 계획이 실제로 있는지부터 확인하는 게 먼저입니다.

월세를 얼마나 올리면 '현저히 고액'일까 — 2026년 8월 대법원

건물주가 대놓고 거절하지 않고 새 임차인에게 월세를 크게 올려 부르는 방식이 더 흔합니다. 겉으로는 "계약해 드리죠"인데 조건이 말이 안 되는 거죠. 이게 법이 말하는 '현저히 고액의 차임·보증금 요구'에 해당하는지가 늘 다툼이 됩니다.

올해 8월 30일 알려진 대법원 판결이 이 기준을 다시 잡았습니다. 부산에서 2001년부터 약국을 운영한 임차인의 사건이에요. 기존 조건은 보증금 1억 원, 월세 600만 원이었고 임차인은 새 임차인과 권리금 22억 원에 계약했습니다. 그런데 건물주가 새 임차인에게 보증금 5억 원, 월세 2,000만 원을 제시했어요. 월세는 기존의 333%, 보증금과 월세를 합쳐 환산하면 약 **357%**였습니다. 새 계약은 무산됐고 권리금 계약도 해제됐습니다.

1심과 2심은 손해배상을 인정하지 않았습니다. 약국 자리가 좋다는 점을 들어 그 정도 요구가 현저히 고액이라고 보기 어렵다고 했어요. 대법원은 이걸 뒤집어 부산지방법원으로 돌려보냈습니다. 요지는 이렇습니다.

대법원이 함께 보라고 한 것	뜻
기존 임대 조건과 새 조건의 차이	기존 월세의 몇 배인지가 출발점
그 상가의 시세와 적정 차임	자리만 좋다고 넘어가지 말고 적정 월세를 심리
주변 상가의 차임·보증금	법 조문에 있는 기준이지만 이것만으로 끝내면 안 됨
거래 관행과 경제 상황	당시 시장에서 통하는 인상 폭인지

"기존보다 올렸다"는 사정만으로 방해가 되지는 않지만 기존의 세 배가 넘는 요구는 현저히 고액으로 볼 여지가 많다는 게 대법원의 판단이었습니다. 적정 차임이 안 보이면 감정이라도 해서 따지라고 했고요. 이 사건은 아직 다시 심리 중이라 최종 결과는 확정되지 않았습니다. 그래도 "자리 좋으니 세 배 받아도 된다"는 논리가 더는 통하지 않는다는 점은 분명해졌습니다.

10년이 지났어도, 환산보증금을 넘어도 보호는 남습니다

"저는 벌써 12년째라 갱신요구권도 없는데, 권리금도 못 받는 거죠?"

이 질문을 정말 자주 받습니다. 계약갱신요구권은 처음 계약을 포함해 10년까지만 쓸 수 있어요(제10조 제2항). 그런데 권리금 회수기회 보호는 그것과 별개의 제도입니다. 대법원은 2019년에 갱신요구권 기간이 끝난 임차인에게도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했고(대법원 2017다225312), 그 뒤로도 같은 입장을 유지하고 있습니다. 10년이 지나 계약이 끝나더라도, 끝나기 6개월 전부터 새 임차인을 주선할 권리는 그대로예요.

환산보증금도 마찬가지입니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 지역별 기준을 넘으면 이 법의 일부 보호가 빠지는데 권리금 관련 조항은 기준을 넘어도 적용됩니다(제2조 제3항). 현행 기준은 이렇습니다.

지역	환산보증금 기준(시행령 제2조, 2026.7.1 시행 기준)
서울특별시	9억 원
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시	6억 9천만 원
그 밖의 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

예를 들어 서울에서 보증금 2억 원에 월세 800만 원이면 환산보증금이 10억 원이라 기준을 넘지만 권리금 회수기회 보호는 그대로 받습니다. 앞서 본 부산 약국 사례도 기존 조건이 환산 7억 원으로 부산 기준을 넘는 임대차였는데 손해배상이 다퉈진 이유가 이겁니다.

반대로 보호가 끊기는 경우

지켜지는 선을 봤으니 안 지켜지는 선도 봐야 합니다. 이건 임차인 쪽에서 미리 조심해야 하는 부분이에요.

가장 흔한 건 월세 연체입니다. 월세를 3기분 이상 밀린 적이 있으면 보호가 사라져요. 법은 제10조 제1항의 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 보호 의무도 적용하지 않는다고 정해 두었어요(제10조의4 제1항 단서). 3기분은 연속이 아니어도 되고 지금 다 갚았더라도 '연체한 사실이 있는 경우'에 해당합니다. 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우도 같은 줄에 있습니다.

건물의 성격도 봐야 합니다. 대형 쇼핑몰이나 대규모점포 안의 매장, 국가·지자체 소유 건물은 권리금 조항 자체가 적용되지 않아요(제10조의5). 전통시장은 예외로 보호됩니다. 이런 건물에 권리금을 주고 들어간다면 나갈 때 법이 도와주지 못한다는 걸 알고 시작해야 합니다.

시점도 중요합니다. 6개월 창 밖의 일이에요. 종료 6개월 전보다 훨씬 이른 시점에 건물주와 나눈 이야기나, 계약이 끝난 뒤의 일은 이 조항으로 다투기 어렵습니다. 건물주가 일찍부터 거절 의사를 밝힌 경우는 앞서 본 판례처럼 창 안에서 그 의사가 유지됐는지가 쟁점이 됩니다.

그래서 얼마까지 받을 수 있나 — 손해배상 한도와 3년 시효

건물주의 방해가 인정되면 손해배상을 받습니다. 다만 상한이 있어요. 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항).

예를 들어 새 임차인과 5,000만 원에 권리금 계약을 했는데 감정을 해 보니 종료 시점의 권리금이 4,000만 원으로 나왔다면 받는 돈은 최대 4,000만 원입니다. 반대로 감정이 6,000만 원이어도 계약서에 적힌 5,000만 원이 상한이에요. 그래서 권리금 계약서에 적는 금액이 곧 내 배상 한도가 됩니다. 터무니없이 높게 적는다고 그만큼 받는 게 아니고 감정가가 낮으면 그쪽으로 깎입니다.

시효도 있습니다. 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 사라져요(제10조의4 제4항). 가게를 비워 주고 나서 "그때 그 건물주가 막았었지" 하고 뒤늦게 떠올려도 3년이 지나면 늦습니다.

그래서 권리금, 지킬 수 있을까

지켜질 가능성이 높은 경우

• 임대차 종료 6개월 전부터 종료일 사이에, 이름과 연락처가 분명한 새 임차인을 건물주에게 소개하고 그 기록이 남아 있을 때
• 새 임차인과 권리금 계약서를 썼고 그 사람이 보증금과 월세를 낼 능력이 있다는 자료(사업 계획, 자금 증빙 등)를 건물주에게 넘겼을 때
• 건물주의 거절 이유가 "내가 직접 쓰겠다", "조카가 들어올 거다"처럼 영리 목적 사용일 때
• 새 임차인에게 제시한 월세·보증금이 기존 조건의 몇 배 수준이고 주변 시세와도 동떨어져 있을 때
• 월세 연체가 한 번도 3기분에 이른 적이 없을 때

어려운 경우

• 3기분 이상 연체한 적이 있거나, 무단 전대·파손 같은 갱신 거절 사유가 있을 때
• 대규모점포 안 매장이거나 국유·공유재산 건물일 때
• 새 임차인을 구하지 못했고 건물주도 "데려오면 보겠다"며 거절 의사를 분명히 한 적이 없을 때
• 건물주의 재건축 계획이 구체적이고 객관적으로 확인되는데 그걸 이유로 거절했을 때
• 종료 6개월 전보다 한참 전에만 이야기가 오갔고 창 안에서는 아무 기록이 없을 때

들어갈 때·나갈 때 체크리스트

권리금은 나갈 때 문제가 되지만 들어갈 때 절반이 결정됩니다. 시점별로 나눠 봤어요.

들어갈 때

1. 이 건물이 대규모점포 일부이거나 국유·공유재산은 아닌지 확인했나요? 등기부등본과 건축물대장으로 소유자와 건물 성격을 봅니다.
2. 권리금 계약서를 임대차계약서와 따로 썼나요? 국토교통부가 만든 권리금 계약서 서식이 법무부 누리집에 올라와 있으니 이걸 따라 쓰면 빠지는 항목이 줄어요.
3. 권리금에 포함된 시설·비품 목록을 적었나요? 시설권리금은 인테리어 상태에 따라 값이 크게 달라지니 인테리어 견적서 읽는 법 (새 창에서 열림)의 공정별 항목을 참고해 상태를 기록해 두세요.
4. 계약 만료일에서 6개월 전 날짜를 달력에 표시했나요?

나갈 때(종료 6개월 전부터)

5. 새 임차인을 소개할 때 이름·연락처·업종·자금 계획을 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 건물주에게 전달했나요? 법은 임차인이 새 임차인의 자력 정보를 건물주에게 알려 주도록 정하고 있어요(제10조의4 제5항).
6. 건물주의 답변(거절 이유, 제시한 월세·보증금)을 기록으로 받아 두었나요? 전화로만 들었다면 내용을 정리해 문자로 다시 확인하세요.
7. 새 임차인과의 권리금 계약서에 "임대인이 계약을 거절하면 권리금 계약은 해제된다"는 조건이 있는지 확인했나요? 그래야 새 임차인에게 돌려줄 돈과 건물주에게 청구할 돈이 섞이지 않습니다.
8. 월세 연체 이력이 3기분에 이른 적이 없는지, 지금 밀린 게 없는지 확인했나요?
9. 계약이 끝난 날부터 3년이 시효라는 걸 적어 두었나요?

분쟁이 생기면 — 소송 전에 조정위원회

건물주가 끝까지 거절하면 바로 소송으로 가기 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 거치는 길이 있습니다. 권리금 분쟁은 법이 정한 조정 대상이고(제20조 제2항 제5호), 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사, 한국부동산원 지사에 위원회가 있어요. 서울시처럼 지자체가 따로 두는 곳도 있습니다.

조정은 신청을 받은 날부터 60일 안에 마치는 게 원칙이고 부득이하면 30일까지 연장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제23조 준용). 양쪽이 조정안을 받아들이면 그걸로 끝나고 상대가 응하지 않으면 그때 소송을 생각하면 됩니다. 조정 단계에서도 앞 체크리스트의 기록이 그대로 증거가 되니, 기록부터 모아 두는 게 순서예요.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 "내가 직접 장사할 거다"라고 하면 권리금은 포기해야 하나요? 아닙니다. 건물주가 직접 영업하려는 건 법이 정한 정당한 사유가 아니에요. 대법원도 2020년과 2025년에 같은 취지로 판단했습니다. 건물주가 그 뜻을 분명히 밝혔다면 새 임차인을 끝까지 구하지 않았어도 손해배상을 다툴 수 있습니다.

Q. 10년 넘게 장사해서 갱신요구권이 없는데 권리금도 못 받나요? 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개입니다. 10년이 지나 계약이 끝나더라도 종료 6개월 전부터 새 임차인을 주선할 수 있고 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

Q. 새 임차인을 못 구했는데도 손해배상이 되나요? 원칙은 새 임차인을 실제로 소개했어야 합니다. 다만 건물주가 "누굴 데려와도 계약하지 않겠다"고 확정적으로 말했다면 예외예요. 그 말이 언제, 어떤 식으로 나왔는지가 쟁점이니 기록이 중요합니다.

Q. 권리금 계약서를 안 썼는데 받을 수 있나요? 손해배상 상한이 새 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이라, 계약서가 없으면 전자를 증명하기 어려워집니다. 새 임차인을 구했다면 반드시 서면으로 권리금 계약을 남기세요.

정리하면

권리금은 법이 금액을 보장하는 돈이 아니라, 종료 6개월 전부터 종료일까지 새 임차인을 소개할 기회를 지켜주는 제도입니다. 그 창 안에서 건물주가 "내가 직접 쓰겠다"고 거절하거나 기존의 몇 배로 월세를 부르면 손해배상 책임이 생기고 10년이 지났거나 환산보증금을 넘어도 이 보호는 남습니다. 다만 3기분 연체 이력, 대규모점포·국공유재산, 6개월 창 밖의 일은 보호 밖이에요. 받을 수 있는 금액은 계약서의 권리금과 감정가 중 낮은 쪽이 상한이고 시효는 종료일부터 3년입니다.

상가 자리는 들어갈 때 계약 구조를 어떻게 짜느냐가 나갈 때까지 따라옵니다. 자리 계약 전 확인 사항은 상가 계약 전에 확인할 것들 (새 창에서 열림)에, 매장 오픈 뒤 인터넷 회선 고르는 법은 매장 인터넷, 기업용이어야 할까 (새 창에서 열림)에 정리해 두었어요. 옆커폰은 휴대폰·인터넷 비교에서 시작해 매장 인테리어와 상가 자리까지 함께 봅니다. 권리금 조건이나 계약 구조가 애매하시면 가까운 옆커폰 매장에서 상담받아 보세요. 옆커폰 바로가기 (새 창에서 열림)

이 글은 상가건물 임대차보호법과 대법원 판결을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 개별 계약의 권리금 회수 가능성, 손해배상 범위, 조정·소송 여부는 사실관계에 따라 달라지니 공인중개사와 변호사 등 법률 전문가에게 꼭 확인하세요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제10조·제10조의3~제10조의8·제20조·제21조(2026.5.12 시행) — https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법 (새 창에서 열림)
• 국가법령정보센터, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조(2026.7.1 시행) — https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법시행령 (새 창에서 열림)
• 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제23조(처리기간) — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법 (새 창에서 열림)
• 대법원 2019.5.16. 선고 2017다225312 판결 / 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결 / 2020.9.3. 선고 2018다252441 판결 / 2022.8.11. 선고 2022다202498 판결 / 2025.11.20. 선고 2024다305605 판결 — 대법원 종합법률정보 https://glaw.scourt.go.kr (새 창에서 열림)
• 머니투데이, 「새 임차인 구해놨더니 월세 3배 요구…대법 "권리금 회수 방해"」(2026.8.30) — https://www.mt.co.kr/society/2026/08/30/2026082809001148887 (새 창에서 열림)
• 경향신문, 「건물주가 새 임차인에 월세 3배 올려 계약 파기…대법 "기존 임차인 권리금 회수 방해 따져봐야"」(2026.8.30) — https://www.khan.co.kr/article/202608302054005 (새 창에서 열림)
• 법무부, 상가건물임대차 표준계약서·국토교통부 권리금 계약서 게시 페이지 — https://www.moj.go.kr/moj/164/subview.do (새 창에서 열림)