"계약금 절반은 먼저 주셔야 자재가 들어가요" — 매장 인테리어 계약서, 돈 나눠 내는 순서와 하자보수 1년·3년이 갈리는 칸

"사장님, 견적은 이걸로 확정하시고요. 계약금은 절반 먼저 주셔야 자재 발주가 들어가요."

카페 자리를 계약하고 공사 업체를 고르던 사장님이 매장에서 들려준 말입니다. 견적서는 꼼꼼히 비교했는데 막상 계약서를 받아 보니 한 장짜리 양식에 공사명, 금액, 착공일, 서명란만 있었다고 해요. 언제 얼마를 내는지, 공사가 늦어지면 어떻게 되는지, 벽에 금이 가면 몇 년까지 고쳐 주는지는 어디에도 없었습니다.

매장 인테리어 계약서를 펼쳐 두고 대금 지급 순서를 따져 보는 장면 일러스트

견적서는 "얼마짜리 공사인가"를 정하는 문서예요. 계약서는 "그 돈을 언제, 어떤 조건으로 내고 일이 틀어지면 누가 책임지나"를 정하는 문서예요. 견적이 아무리 좋아도 계약서가 비어 있으면 문제가 생겼을 때 기댈 곳이 없습니다.

이 글은 매장 인테리어 계약서에서 사장님이 직접 채워야 할 세 칸을 다뤄요. 대금을 나눠 내는 순서, 공사가 늦어질 때의 지체상금, 공종마다 다른 하자보수 기간입니다. 견적서 항목을 읽는 법과 업체 등록 여부(1,500만 원 기준)는 매장 인테리어 견적서 읽는 법 (새 창에서 열림)에서 먼저 정리했으니 오늘은 그다음 단계, 사인하기 직전의 계약서 이야기예요.

계약서에 꼭 들어가야 할 칸은 법에 이미 적혀 있어요

인테리어 공사도 건설공사입니다. 그래서 건설산업기본법이 계약서 쓰는 법을 정해 두고 있어요. 제22조는 도급금액과 공사기간 같은 사항을 계약서에 분명하게 적고 서명한 계약서를 서로 한 부씩 나눠 보관하라고 합니다.

어떤 칸을 적어야 하는지는 같은 법 시행령 제25조에 목록으로 나와 있습니다. 전부 18개인데 매장 공사에서 사장님이 꼭 챙길 칸은 이렇습니다.

시행령 제25조 항목	계약서에서 확인할 것
4호 선급금·기성금	언제, 어떤 방법으로, 얼마를 내는지
13호 인도 검사	공사 끝나고 언제 어떻게 검사하는지
14호 완성 후 지급	잔금을 언제 내는지
15호 이행지체	늦어지면 위약금·지연이자를 어떻게 하는지
16호 하자담보	하자 책임기간과 담보 방법
17호 분쟁 해결	합의가 안 되면 어디로 가는지

"이런 거 다 적으면 계약서가 몇 장이 되는데요."

업체에서 이렇게 말할 수 있어요. 그럴 땐 국토교통부가 고시한 **「민간건설공사 표준도급계약서」**를 쓰자고 하면 됩니다. 2026년 1월 16일 일부개정(제2026-34호)된 최신판이 국가법령정보센터에 올라와 있어요. 표지 한 장에 선금·기성부분금·공종별 하자보수보증금율·하자담보책임기간·지체상금율 칸이 다 있어요. 사장님은 빈칸만 채우면 됩니다.

첫째 칸 — 돈은 공정에 맞춰 나눠 냅니다

계약금을 얼마나 먼저 줘야 하는지 법으로 정한 비율은 없습니다. 표준도급계약서도 선금 금액과 지급일을 빈칸으로 두고 당사자가 정하게 해요. 그래서 비율보다 중요한 건 돈을 내는 시점을 날짜가 아니라 공정에 묶는 것입니다.

표준도급계약서 일반조건을 보면 돈의 흐름이 이렇게 짜여 있어요.

선금: 계약서에 정한 대로 주되, 사장님이 요구하면 업체는 공제조합·보증보험 같은 기관의 보증서를 내야 합니다(제11조①). 계약이 해제되면 남은 선금을 돌려달라고 청구할 수 있어요(제11조⑤).
기성부분금: 공사가 일정 부분 끝나면 업체가 검사를 요청하고 검사를 마친 날부터 14일 안에 그만큼 지급합니다(제24조).
잔금: 특약이 없으면 공사 목적물을 넘겨받는 것과 동시에 냅니다(제28조②).

숫자를 넣어 보면 이해가 쉽습니다. 아래는 예시 가정이고 권장 비율이 아니에요.

가정: 공사비 4,000만 원	지급 시점	확인할 것
선금	계약 후 정한 날	보증서 받기
1차 기성	철거·설비 배관 끝	사진·현장 확인
2차 기성	목공·전기 끝	마감 전 상태 확인
잔금	준공검사 합격·인수	하자보수보증금 받기

포인트는 마지막 칸이 비어 있지 않게 하는 겁니다. 민법 제667조는 공사에 하자가 있으면 보수를 청구할 수 있게 하고 같은 조 ③항에서 동시이행 규정(제536조)을 준용해요. 하자 보수와 잔금 지급을 맞물려 따질 근거가 법에 있다는 뜻입니다. 잔금을 공사 전에 거의 다 내 버리면 이 지렛대가 사라지죠.

"자재값이 올라서 선금을 많이 받아야 해요."

이 말 자체가 틀린 건 아닙니다. 그렇다면 선금을 늘리는 대신 선금 보증서를 받으시면 돼요. 표준도급계약서가 그 방법을 이미 열어 두었습니다.

공사 단계별로 나눠 지급하는 인테리어 대금 흐름을 표현한 일러스트

둘째 칸 — 공사가 늦어지면 지체상금, 기본값은 하루 1천분의 0.5

매장 공사가 늦어지면 사장님 손해는 공사비에서 끝나지 않습니다. 오픈일이 밀린 만큼 월세와 관리비가 그대로 나가요. 이걸 계약서로 다루는 장치가 지체상금입니다.

표준도급계약서 제30조는 지체상금을 지체일수 × 지체상금율 × 계약금액으로 계산합니다. 그런데 계약서에 율을 따로 정하지 않으면 공공공사 기준을 따라요(제30조④). 국가계약법 시행규칙 제75조가 정한 공사 지체상금률은 1천분의 0.5, 하루 0.05%입니다.

숫자로 보면 체감이 됩니다. 아래도 예시 가정이에요.

가정	금액
공사비 4,000만 원, 기본 율 1천분의 0.5	하루 2만 원
20일 지연 시 지체상금	40만 원
같은 20일 동안의 월세(월 250만 원 가정)	약 167만 원

기본값으로는 20일 늦어져도 지체상금이 월세의 4분의 1에도 못 미칩니다. 그래서 매장 공사라면 지체상금율을 계약서에 직접 적는 걸 검토할 만해요.

다만 무작정 높이면 안 됩니다. 민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 봅니다. 금액이 부당하게 과다하면 법원이 줄일 수 있다고 정해 두었어요. 건설산업기본법 제22조⑤도 손해배상책임을 과도하게 가중한 조항은 그 부분만 무효로 해요. 월세·관리비처럼 실제로 생길 손해에 근거를 둔 숫자를 업체와 합의하는 게 안전합니다.

"디자인 바꾸신 날만큼은 늦어져도 저희 책임 아니에요."

이 말은 맞습니다. 사장님 사정으로 착공이 늦어지거나 공사가 멈춘 기간, 사장님이 공사기간 연장을 승인한 기간에는 지체상금을 물릴 수 없어요(제30조①, 제17조④). 공사 중에 타일이나 조명을 바꿨다면 변경계약서와 함께 늘어난 기간도 글자로 남겨 두세요. 표준도급계약서 제20조는 공사내용을 바꿀 때 변경계약서를 미리 주고받게 합니다. 업체가 서면으로 변경을 통지했는데 사장님이 15일 안에 답하지 않으면 통지한 대로 바뀐 것으로 봐요. 카톡으로 "그렇게 해 주세요" 한 줄 보내고 끝내면 나중에 기간과 금액을 두고 말이 갈립니다.

셋째 칸 — 하자보수 기간은 공종마다 다릅니다

"하자보수는 1년이에요."

계약서에 이렇게 한 줄만 적혀 있는 경우가 많습니다. 틀린 말은 아닌데 전부도 아니에요. 건설산업기본법 시행령 [별표 4]는 공사 종류별로 하자담보책임기간을 따로 정해 두었습니다. 매장 공사에 자주 들어가는 공종만 뽑으면 이렇습니다.

공종(별표 4 전문공사)	하자담보책임기간
실내건축, 미장·타일, 도장, 창호설치	1년
급배수·냉난방·환기·공기조화·가스·배연설비	2년
방수, 지붕	3년
보일러, 그 밖의 건물 내 설비	1년

같은 표의 비고에는 여러 공종이 섞인 공사라면 하자 책임을 나눌 수 없는 경우를 빼고 공종별 기간을 각각 적용한다고 적혀 있어요. 카페 공사로 치면 벽 마감과 도장은 1년, 주방 바닥 방수는 3년, 환기·배관 설비는 2년입니다. 표준도급계약서 표지도 그래서 하자 칸을 공종별로 나눠 적게 되어 있어요.

물이 새는 하자는 1년이 지나서 드러나는 경우가 많습니다. 계약서에 "하자보수 1년" 한 줄만 있으면 방수 하자를 두고 다툼이 생길 수 있어요. 공종별로 표를 채워 두면 그런 다툼의 여지가 줄어들어요.

기간이 언제부터 흐르는지도 정해져 있습니다. 건설산업기본법 제28조는 완공일과 매장을 쓰기 시작한 날 중 먼저 온 날부터 기간을 계산해요. 공사가 덜 끝났는데 가오픈부터 했다면 그날부터 기간이 흐르기 시작합니다.

계약에서 기간을 법보다 길게 따로 정할 수도 있어요. 이때는 시행령 제30조②에 따라 따로 정한 기간과 그 사유, 그 때문에 늘어나는 하자보수보증 수수료를 계약서에 적어야 합니다.

매장 주방 바닥과 벽, 천장 설비가 공종별로 구분된 모습을 표현한 일러스트

하자를 안 고쳐 줄 때를 대비한 하자보수보증금

기간을 잘 적어도 업체가 연락을 받지 않으면 소용이 없죠. 그래서 표준도급계약서는 하자보수보증금을 둡니다. 업체는 준공검사를 마친 뒤 공사 대가를 받을 때까지 계약서에 정한 율만큼의 보증금을 현금이나 보증서로 내야 하고(제31조①), 하자보수 요구에 응하지 않으면 그 보증금은 사장님에게 귀속돼요(제31조③).

율은 계약서에서 정합니다. 예를 들어 공사비 4,000만 원에 율을 3%로 정했다면(예시 가정) 120만 원어치 보증금이나 보증서를 받아 두는 셈이에요. 건설업에 등록된 업체라면 공제조합 등에서 보증서를 발급받을 수 있으니 "보증서 끊어 주실 수 있죠?"라고 물어보는 것만으로 업체의 등록 상태와 태도를 같이 확인할 수 있습니다.

준공검사, 미루면 안 되는 이유

공사가 끝났다는 연락을 받으면 바로 검사 날짜를 잡으세요. 표준도급계약서 제27조는 업체가 완성을 통지한 뒤 10일 안에 사장님이 검사 결과를 알리지 않으면 10일이 지난 날 합격한 것으로 봅니다. 오픈 준비로 바빠 검사를 미루면 하자를 지적할 기회가 계약상으로는 지나가 버릴 수 있어요.

검사할 땐 공종별로 사진을 남기세요. 수전 아래, 주방 바닥 배수구 주변, 천장 환기구, 벽과 바닥이 만나는 모서리처럼 나중에 문제가 잘 생기는 곳 위주로요. 검사 결과는 문자나 메일처럼 날짜가 남는 방식으로 보내 두는 게 좋습니다.

업체가 공사를 안 하면 해제는 서면으로

"착공일이 일주일 지났는데 아직 철거도 안 들어왔어요."

이럴 때 바로 다른 업체를 부르면 나중에 선금 정산에서 다툼이 생깁니다. 표준도급계약서 제34조는 업체가 정당한 이유 없이 착공일을 넘기고도 시작하지 않거나, 기한 안에 끝낼 가능성이 없는 게 명백할 때 계약을 해제할 수 있게 해요. 순서는 이렇습니다. 서면으로 이행기한을 정해 통보하고 그 기한이 지나도 이행하지 않으면 해제를 통지합니다. 그다음 기성부분을 정산하고 남은 선금 반환과 손해배상을 청구하는 흐름이에요(제11조⑤, 제36조).

반대로 업체 잘못이 없는데 사장님 사정으로 공사를 멈추고 싶을 수도 있습니다. 민법 제673조는 공사가 끝나기 전이라면 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있게 해요. 자리 계약이 틀어졌다면 이 조항이 출발점이 됩니다.

합의가 안 되면 표준도급계약서 제41조대로 건설분쟁 조정위원회 조정이나 중재 중 하나를 고릅니다. 조정위원회는 건설산업기본법 제69조에 따라 국토교통부장관 소속으로 설치돼 있습니다. 발주자와 시공사 사이의 분쟁을 한쪽 신청만으로도 심사·조정해요. 계약서 17호 칸(분쟁 해결방법)을 미리 채워 두면 이 단계가 빨라집니다.

그래서 이 계약서, 사인해도 될까?

사인해도 괜찮은 신호

표준도급계약서나 그에 준하는 양식에 선금·기성·잔금 지급 시점이 공정과 묶여 있다
하자담보책임기간이 공종별로 적혀 있고 방수·설비가 1년으로 뭉뚱그려 있지 않다
지체상금율이 적혀 있거나, 적지 않더라도 기본값(1천분의 0.5)이 적용된다는 걸 양쪽이 안다
선금 보증서·하자보수보증서 발급에 업체가 바로 응한다

한 번 더 따져 볼 신호

계약금이 크게 요구되는데 보증서는 못 끊어 준다고 한다
하자보수가 "1년" 한 줄뿐이고 공종 구분을 거부한다
잔금을 준공 전에 거의 다 받는 구조다
공사 중 변경은 "말로 하면 된다"고 한다

뒤쪽 신호가 두 개 이상 겹치면 금액이 아무리 좋아도 계약을 하루 미루고 다른 업체 계약서와 나란히 놓고 비교해 보시길 권합니다.

계약 전 체크리스트

계약서를 서명한 원본으로 한 부씩 나눠 가졌나요?
선금 금액·지급일, 기성금 지급 시점(공정 기준), 잔금 지급 조건(준공검사·인수 후)이 적혀 있나요?
선금이 크다면 선금 보증서를 받기로 했나요?
착공일과 준공예정일이 날짜로 적혀 있나요? 렌트프리 기간과 맞춰 봤나요?
지체상금율을 정했나요? 정하지 않았다면 기본값이 적용된다는 걸 알고 있나요?
하자담보책임기간을 공종별로(실내건축·타일·도장 1년, 설비 2년, 방수 3년 등) 적었나요?
하자보수보증금율과 납부 방식(현금·보증서)을 정했나요?
공사 중 변경은 변경계약서로 남기기로 했나요?
준공검사 날짜를 완성 통지 후 10일 안에 잡을 수 있나요?
분쟁 해결방법(건설분쟁 조정위원회 조정 또는 중재)을 골라 적었나요?

자주 묻는 질문

Q. 인테리어 계약금은 보통 몇 퍼센트인가요? 법이나 표준도급계약서에 정해진 비율은 없습니다. 표준도급계약서도 선금 칸을 비워 두고 당사자가 정하게 해요. 비율보다 지급 시점을 공정에 묶고 선금이 크면 보증서를 받는 쪽이 안전합니다.

Q. 매장 인테리어 하자보수 기간은 몇 년인가요? 건설산업기본법 시행령 [별표 4] 기준으로 실내건축·미장·타일·도장·창호는 1년, 급배수·냉난방·환기 등 설비는 2년, 방수·지붕은 3년입니다. 여러 공종이 섞인 공사는 공종별 기간을 각각 적용해요. 계약에서 따로 정했다면 그 기간이 기준이 될 수 있습니다.

Q. 하자보수 기간은 언제부터 세나요? 완공일과 매장을 쓰기 시작한 날 중 먼저 온 날부터입니다(건설산업기본법 제28조). 표준도급계약서는 사장님이 인수한 날과 준공검사를 마친 날 중 먼저 온 날로 적고 있어요.

Q. 공사가 늦어졌는데 지체상금은 얼마나 받을 수 있나요? 계약서에 정한 율로 계산합니다. 율을 따로 정하지 않았다면 표준도급계약서상 공공공사 기준인 하루 1천분의 0.5가 적용돼요. 사장님이 디자인을 바꿨거나 연장을 승인한 기간은 빠집니다.

Q. 계약서 없이 문자로만 합의했어요. 지금이라도 쓸 수 있나요? 공사 중이라도 남은 공정만이라도 계약서를 쓰는 게 낫습니다. 지금까지 낸 금액과 끝난 공정을 적고 남은 대금·준공일·하자 조건을 표준도급계약서 양식에 맞춰 채워 보세요.

정리하면

매장 인테리어 계약서에서 사장님이 직접 채워야 할 칸은 세 개입니다. 돈은 공정에 맞춰 나눠 내고 잔금을 남겨 둘 것, 지체상금율을 월세에 맞춰 현실적으로 적을 것, 하자보수 기간을 공종별로 1년·2년·3년으로 나눠 적을 것. 국토교통부 표준도급계약서에 이미 그 칸들이 있으니 빈칸을 채우는 것부터 시작하세요.

공사 순서를 잡는 중이라면 소방·전기 먼저 확인할 것들 (새 창에서 열림)도, 대금을 회차별로 낼 때 세금계산서를 어떻게 받아야 하는지는 매장 인테리어 공사비 부가세 환급 (새 창에서 열림)도 같이 보세요. 옆커폰은 휴대폰·인터넷 비교에서 시작해 매장 인테리어와 상가 자리까지 같이 봅니다. 계약서가 맞게 짜였는지 애매하시면 가까운 옆커폰 매장에서 상담받아 보세요. 옆커폰 바로가기 (새 창에서 열림)

이 글은 일반적인 법령·표준계약서 정보를 안내합니다. 개별 계약 조건과 분쟁은 사정에 따라 달라지니 변호사 등 전문가나 관할 기관에 꼭 확인하세요.