"월세는 그대로인데 관리비가 또 올랐어요" — 상가 관리비, 내역을 받아 볼 수 있는 사장님과 아직 못 받는 사장님

"월세는 2년째 그대로예요. 그런데 관리비 고지서가 올 때마다 조금씩 올라요. 뭐가 올랐는지 물어보면 '건물 관리비가 다 올라서요' 한마디가 끝이에요."

동네에서 작은 분식집을 하는 사장님이 매장에 들렀다가 꺼낸 이야기입니다. 계약서에는 "관리비 월 OO원"이라고만 적혀 있었다고 해요. 청소비가 오른 건지, 경비 용역을 바꾼 건지, 건물 전체 전기요금을 나눠 받는 건지 알 길이 없었죠.

이런 '깜깜이 관리비'를 겨냥해 법이 바뀌었습니다. 2026년 5월 12일부터 상가 임차인은 건물주에게 관리비 내역을 요청할 수 있고 건물주는 14개 항목별 금액을 밝혀야 해요. 다만 이 권리를 지금 바로 쓸 수 있는 사장님은 생각보다 적습니다. 계약을 언제 했는지, 보증금과 월세가 얼마인지에 따라 갈리거든요.

이 글은 관리비 내역 요청권을 누가 쓸 수 있고 누가 아직 못 쓰는지, 요청은 어떻게 하는지, 다음 갱신 때 무엇을 계약서에 적어 두면 좋은지를 정리합니다. 상가 자리를 처음 구하는 단계라면 상가 계약 전에 확인할 것들 (새 창에서 열림)을 먼저 보시면 흐름이 이어져요.

5월에 바뀐 건 딱 한 조문이에요

바뀐 내용은 상가건물 임대차보호법 제19조의2 하나입니다. 조문은 짧아요. 계약할 때 합의해서 관리비를 내는 임차인은 건물주에게 부과된 관리비 내역을 달라고 할 수 있고 요청을 받은 건물주는 따라야 한다는 내용이에요. 무엇을 보여 줘야 하는지는 시행령 제8조가 정합니다.

그동안은 이런 근거가 법에 없었습니다. 관리비 내역을 물어보는 건 어디까지나 부탁이었고 건물주가 "총액만 내시면 됩니다"라고 하면 그걸로 끝이었어요. 이제는 요청하면 응해야 하는 의무가 생겼습니다.

함께 바뀐 게 하나 더 있어요. 법무부가 권장하는 상가건물임대차 표준계약서에 들어갈 내용으로 '관리비 부과 항목'이 법 제19조에 추가됐고 법무부는 관리비 세부 항목을 반영한 표준계약서를 새로 배포했습니다.

받아 볼 수 있는 14개 항목

시행령 제8조가 정한 항목은 아래 14개입니다. 건물주는 이 가운데 실제로 걷는 항목의 금액을 항목별로 적어 줘야 해요.

항목	무엇이 들어가나(시행령 별표 1 요약)
1. 일반관리비	관리 인력 인건비, 사무비, 관리단 세금·공과금, 의류·교육·차량비 등
2. 청소비	용역이면 용역금액, 직영이면 인건비·청소용품비
3. 경비비	용역이면 용역금액, 직영이면 경비원 인건비 등
4. 소독비	용역이면 용역금액, 직영이면 소독용품비 등
5. 승강기유지비	용역금액 또는 부대비·자재비
6. 냉난방비 및 급탕비	냉방·난방·급탕에 든 원가
7. 수선유지비	공용부분 수선, 냉난방시설 청소, 소화기 약제, 안전점검 등
8. 위탁관리수수료	건물관리업체에 맡긴 경우 계약상 월 비용
9. 전기료	사장님이 따로 직접 내는 부분은 빼고
10. 수도료	사장님이 따로 직접 내는 부분은 빼고
11. 가스사용료	사장님이 따로 직접 내는 부분은 빼고
12. 정화조 오물 처리 수수료
13. 폐기물 처리 수수료
14. 건물 전체 대상 보험료

표에서 눈여겨볼 곳은 2번부터 4번까지입니다. 청소·경비·소독을 업체에 맡겼다면 용역금액을 적게 되어 있어요. 관리비가 오를 때 "인건비가 올라서"라는 설명이 맞는지는 실제 용역 계약 금액이 바뀌었는지를 보면 압니다.

9번부터 11번도 중요해요. 매장 전기·수도 계량기가 따로 달려 있어서 한전이나 수도사업소에 직접 내는 금액은 관리비 내역에서 빼게 되어 있습니다. 같은 전기요금이 고지서 두 군데에 잡혀 있지 않은지는 이 칸에서 갈려요.

"월 관리비가 7만 원인데 저도 14개 항목 금액을 다 받아 볼 수 있나요?"

이 질문도 자주 나옵니다. 답은 '항목은 받고 금액은 못 받을 수 있다'예요. 시행령은 임차인이 내는 월 관리비가 10만 원 미만이면 항목별 금액을 생략하고 포함된 항목만 표시해도 된다고 정했습니다. 작은 상가의 건물주 부담을 덜어 주려는 조항이에요.

내 계약도 해당될까, 갈리는 기준은 두 가지

여기서부터가 이 글의 핵심입니다. 법이 시행됐다고 모든 상가 임차인이 바로 요청권을 갖는 건 아니에요. 두 가지 기준을 거쳐야 합니다.

첫째, 계약 시점입니다. 개정법 부칙 제2조는 제19조의2를 "이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터" 적용한다고 적었어요. 2026년 5월 12일 전에 맺은 계약이 아직 갱신되지 않았다면 법상 요청권은 다음 갱신 때부터 생깁니다.

둘째, 환산보증금입니다. 상가임대차법은 보증금과 월세를 합친 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 일부 조항만 적용해요. 환산보증금은 보증금 + 월세 × 100으로 계산하고 기준은 이렇습니다.

지역	환산보증금 기준
서울	9억 원
과밀억제권역(서울 제외)·부산	6억 9천만 원
광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

기준을 넘는 계약에도 적용되는 조항은 법 제2조 제3항에 따로 나열돼 있습니다. 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 표준계약서(제19조) 같은 조항이 들어 있지만 제19조의2는 그 목록에 없어요. 조문 그대로 읽으면 환산보증금이 기준을 넘는 계약은 관리비 내역 요청권이 적용되지 않습니다. 이 기준은 2019년 4월 이후 바뀌지 않아 현실과 맞지 않는다는 지적이 2026년 10월 국회에서도 나왔어요.

표로 보면 이렇게 나뉩니다.

내 상황	법상 내역 요청권	할 수 있는 일
2026.5.12 이후 새로 계약·갱신, 환산보증금 기준 이하	있음	바로 서면 요청
2026.5.12 전 계약, 아직 갱신 전	다음 갱신부터	지금은 협조 요청, 갱신 때 특약
환산보증금 기준 초과	조문상 없음	계약서 특약으로 내역 제공 약속 받기
월 관리비 10만 원 미만	있음(항목만 받을 수 있음)	항목 확인, 금액은 협조 요청

예를 들어 서울에서 보증금 5천만 원, 월세 300만 원이면 환산보증금은 5천만 원 + 3억 원 = 3억 5천만 원으로 서울 기준 9억 원 안쪽입니다. 같은 조건이라도 '그 밖의 지역'(3억 7천만 원)에 속하는 시·군이면 아슬아슬하게 안쪽이고요. 월세가 조금만 높아도 기준을 넘는 지역이 있으니 직접 계산해 보세요.

"그럼 아직 갱신 전인 저는 그냥 기다려야 하나요?"

법적 의무로 요구할 수는 없지만 물어보는 건 언제든 됩니다. 법이 바뀐 걸 아는 건물주라면 다음 갱신 때 어차피 내역을 줘야 하니 먼저 정리해 주는 경우도 있어요. 대신 이때는 '요청'이 아니라 '부탁'이라는 점을 알고 시작하는 게 좋습니다.

관리비는 '5% 상한' 밖에 있어요

관리비 내역이 왜 중요한지는 월세 인상 규칙과 나란히 놓고 보면 보입니다.

상가임대차법 제11조와 시행령 제4조는 차임(월세)이나 보증금을 올릴 때 청구 당시 금액의 **5%**를 넘지 못하게 하고 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못하게 합니다. 그런데 이 조항이 묶는 대상은 차임과 보증금이에요. 관리비를 이 상한에 직접 묶는 조문은 없습니다.

그래서 월세는 못 올리니 관리비를 올리는 방식이 문제로 지적돼 왔고 이번 개정이 그 틈을 겨냥했다는 보도가 많았어요. 다만 이번 개정도 관리비를 올리는 것 자체를 막지는 않습니다. 얼마나 올리느냐를 정한 게 아니라 무엇이 올랐는지 보여 달라고 할 권리를 만든 거예요. 내역을 받아서 비교하는 건 사장님 몫으로 남습니다.

중소벤처기업부와 소상공인시장진흥공단이 2026년 5월 발표한 「2025년 상가건물임대차 실태조사」를 보면 소상공인 임차인의 평균 월세는 112만 원이었고 임차인의 **10.7%**가 보증금이나 월세 증액 요구를 받아 봤다고 답했습니다. 월세에 비해 작아 보이는 관리비도 1년, 2년 쌓이면 무시하기 어려운 돈이에요.

그래서 지금 요청할까?

바로 요청하는 게 좋은 경우

• 2026년 5월 12일 이후 계약하거나 갱신했고 환산보증금이 기준 이하인 경우
• 최근 관리비가 올랐는데 이유를 구두로만 들은 경우
• 매장 전기·수도를 직접 내는데 관리비에도 전기료·수도료가 잡혀 있는 경우
• 같은 건물의 다른 매장과 면적 대비 관리비가 크게 다른 것 같은 경우

서두르지 않아도 되는 경우

• 갱신이 몇 달 남지 않았다면 지금 다투기보다 갱신 협상 때 특약으로 정리하는 편이 낫습니다
• 관리비가 계약 이후 그대로이고 포함 항목이 계약서에 이미 적혀 있는 경우
• 월 관리비가 10만 원 미만이라 항목만 받게 되는데 이미 포함 항목을 알고 있는 경우

"괜히 내역 달라고 했다가 건물주랑 사이 틀어지면 어떡해요?"

가장 많이 듣는 걱정입니다. 요청은 따지는 말투보다 확인하는 말투가 낫습니다. "법이 바뀌어서 항목별로 받아 보려고 합니다" 정도면 충분합니다.

요청하는 법, 그리고 거절당했을 때

법은 요청 방식이나 답변 기한을 따로 정하지 않았습니다. 나중을 생각하면 기록이 남는 방법이 좋아요.

1. 문자나 이메일로 요청합니다. "상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라 최근 ○개월 관리비의 항목별 내역을 요청드립니다" 정도로 조문을 적어 두면 의도가 분명해집니다.
2. 기간을 정해 달라고 합니다. 언제부터 언제까지 몇 개월분인지 적어야 비교가 됩니다.
3. 받은 내역은 14개 항목 표와 맞춰 봅니다. 특히 청소·경비 용역금액과 전기·수도 중복 여부를 먼저 봐요.
4. 답이 없으면 한 번 더 같은 방법으로 요청하고 날짜를 기록해 둡니다.

거절당하면 어떻게 될까요. 이 조항에는 과태료 같은 제재가 붙어 있지 않습니다. 법 전문을 봐도 제19조의2를 어겼을 때의 벌칙 조항은 없어요. 대신 상가건물임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 시행령 제10조는 '임대차계약의 이행과 계약 내용의 해석에 관한 분쟁'을 조정 대상으로 두고 있어요. 위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사, 한국부동산원 지사에 있고 신청 전에 관할 위원회에 먼저 문의해 보시면 됩니다. 조정 절차는 상가 권리금, 법이 지켜주는 선 (새 창에서 열림)에서도 다뤘어요.

갱신·계약 때 체크리스트

다음 계약서에 사인하기 전에 아래를 확인하세요. 법상 요청권이 없는 계약이라도 특약으로 적어 두면 계약 내용이 됩니다.

1. 관리비가 정액인가요, 매달 실비로 정산하나요?
2. 관리비에 포함되는 항목을 14개 항목 기준으로 적었나요?
3. 매장 전기·수도·가스가 별도 계량인지, 관리비에 포함인지 적었나요?
4. 공용 관리비를 나누는 기준(전용면적 비율 등)이 적혀 있나요?
5. 관리비를 올릴 때 사전 통지와 근거 자료를 준다는 특약이 있나요?
6. 환산보증금이 기준을 넘는다면 "임대인은 관리비 항목별 내역을 요청 시 제공한다"는 특약을 넣었나요?
7. 법무부 상가건물임대차 표준계약서(관리비 세부 항목 반영본)를 쓰자고 제안해 봤나요?
8. 갱신일을 달력에 적어 뒀나요? 시행 전 계약이라면 그날부터 요청권이 생깁니다.

"계약서에 특약 넣자고 하면 건물주가 싫어하지 않을까요?"

그럴 수 있어요. 그래도 표준계약서에 관리비 항목 칸이 생긴 만큼 "표준계약서대로 적자"고 말하는 건 무리한 요구가 아닙니다. 인테리어 공사 계약도 같은 원리라서 매장 인테리어 계약서, 돈 나눠 내는 순서 (새 창에서 열림)에서 표준계약서를 쓰는 요령을 함께 정리해 뒀어요.

자주 묻는 질문

Q. 2025년에 계약했는데 지금 관리비 내역을 달라고 할 수 있나요? 부탁은 할 수 있지만 법상 요청권은 아직 없습니다. 부칙이 2026년 5월 12일 이후 체결하거나 갱신하는 계약부터 적용한다고 정했기 때문이에요. 다음 갱신 때부터 요청권이 생깁니다.

Q. 관리비 인상에도 5% 상한이 있나요? 조문상으로는 없습니다. 5% 상한은 차임과 보증금에 걸려 있어요. 그래서 관리비는 내역을 받아 무엇이 올랐는지 확인하고 갱신 때 인상 기준을 특약으로 정해 두는 게 현실적인 방법입니다.

Q. 건물주가 내역을 안 주면 과태료가 나오나요? 아닙니다. 제19조의2에는 제재 조항이 없어요. 기록이 남는 방법으로 다시 요청하고 그래도 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 문의해 보세요.

Q. 월 관리비가 10만 원이 안 되면 아무것도 못 받나요? 항목은 받을 수 있습니다. 시행령은 10만 원 미만이면 항목별 금액을 생략하고 포함된 항목만 표시해도 된다고 정했어요. 금액까지 알고 싶다면 따로 협조를 부탁해야 합니다.

Q. 집합건물 관리단이 관리비를 걷는데 누구에게 요청하나요? 법 조문은 임차인이 '임대인'에게 요청하도록 되어 있습니다. 관리단이 따로 있는 건물이라면 건물주에게 요청하면서 관리단 자료를 받아 달라고 하는 순서가 자연스러워요. 구체적인 구조는 건물마다 달라 공인중개사나 관리단에 확인하세요.

정리하면

2026년 5월 12일부터 상가 임차인은 관리비 내역을 요청할 수 있고 건물주는 14개 항목별 금액으로 답해야 합니다. 다만 이 권리는 시행 이후 새로 맺거나 갱신한 계약부터 적용되고 조문상 환산보증금 기준을 넘는 계약에는 적용되지 않아요. 월 관리비가 10만 원 미만이면 금액 없이 항목만 받을 수도 있습니다. 관리비는 월세처럼 5% 상한에 묶여 있지 않으니 내역을 받아 직접 비교하고 다음 갱신 때 포함 항목·계량 방식·인상 통지를 특약으로 적어 두는 게 가장 확실합니다.

상가 자리는 계약 전 확인부터 매장 공사, 나갈 때 권리금까지 한 줄로 이어집니다. 옆커폰은 휴대폰·인터넷 비교에서 시작해 매장 인테리어와 상가 자리까지 함께 봐요. 갱신을 앞두고 관리비나 계약 조건이 애매하시면 가까운 옆커폰 매장에서 상담받아 보세요. 옆커폰 바로가기 (새 창에서 열림)

이 글은 상가건물 임대차보호법과 같은 법 시행령을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 내 계약에 요청권이 있는지, 특약을 어떻게 쓸지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지니 공인중개사와 변호사 등 법률 전문가에게 꼭 확인하세요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제11조·제19조·제19조의2·제20조, 부칙(법률 제21083호, 2026.5.12 시행) — https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법 (새 창에서 열림)
• 국가법령정보센터, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조·제4조·제8조·제10조·별표 1(2026.7.1 시행) — https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법시행령 (새 창에서 열림)
• 법무부 보도자료, 「상가 깜깜이 관리비 사라진다…세부 내역 공개 의무화」(2026.5.12) — https://www.moj.go.kr/bbs/moj/182/606471/artclView.do (새 창에서 열림)
• SBS Biz, 「'상가 관리비 사용내역'…법개정으로 오늘부터 의무공개」(2026.5.12) — https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000309698 (새 창에서 열림)
• 데일리팜, 「관리비 통한 월세 꼼수인상 차단…오늘부터 개정법 시행」(2026.5.12) — https://www.dailypharm.com/user/news/338386 (새 창에서 열림)
• SBS Biz, 「소상공인 임차인 월세 평균 112만원」(2026.5.17, 2025년 상가건물임대차 실태조사) — https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000310846 (새 창에서 열림)
• 한국센터뉴스, 우재준 의원 환산보증금 기준 현실화 지적(2026.10) — https://www.koreancenter.or.kr/news/articleView.html?idxno=1426835 (새 창에서 열림)