"나갈 때는 깨끗하게만 해 주시면 돼요" — 매장 인테리어 공사 전에 정해 둘 원상복구 범위, 보증금에서 철거비가 빠지는 세 가지 경우

커퐁이2026.10.29 오전 10:00

"원상복구는 뭐, 나가실 때 깨끗하게만 해 주시면 돼요."

상가 계약을 마치고 인테리어 견적을 들고 오신 손님이 건물주에게 들었다는 말입니다. 계약서에도 '임대차 종료 시 원상복구한다' 한 줄만 있었어요. 손님은 그 말을 믿고 바닥을 깔고 천장을 올리고 주방 덕트를 새로 뽑았습니다. 공사비는 2,000만 원이 넘었어요.

매장 인테리어 공사 전 원상복구 범위를 임대인과 확인하는 장면 일러스트

문제는 그 '깨끗하게'가 어디까지인지 아무도 적어 두지 않았다는 점입니다. 2년 뒤 나갈 때 건물주는 바닥·천장·덕트는 물론 전 가게가 쓰던 주방 설비까지 걷어 가라고 했고 안 걷으면 철거비를 보증금에서 빼겠다고 했어요. 인테리어에 쓴 돈은 그대로 두고 그걸 떼는 돈을 또 내는 상황이 됐어요.

이 글은 매장 인테리어 공사를 시작하기 전에 원상복구 범위를 어떻게 정해 두어야 하는지, 법과 대법원 판례는 어디까지를 임차인 몫으로 보는지, 그리고 나갈 때 철거비를 돌려받을 수 있는 지원 제도까지 정리합니다. 견적서 항목 읽는 법은 매장 인테리어 견적서 글 (새 창에서 열림)에서, 계약서 대금 지급과 하자보수는 인테리어 계약서 글 (새 창에서 열림)에서 다뤘어요. 오늘은 그 두 글 사이에 빠져 있던 나갈 때 이야기입니다.

원상복구는 처음 상태로 되돌리는 일이에요 — 그 처음이 어디냐가 전부입니다

원상복구 의무의 뿌리는 민법에 있습니다. 민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상으로 회복해야 하고, 거기에 붙인 물건은 떼어 갈 수 있다고 적었어요. 이 조문을 제654조가 임대차에도 그대로 적용합니다. 그러니 계약서에 원상복구 조항이 없더라도 임차인은 원래부터 이 의무를 지고 있는 셈이에요.

"그럼 '처음 상태'가 뭔데요? 제가 들어올 때 이미 앞 가게 시설이 다 있었는데요."

바로 그 질문이 분쟁의 전부입니다. 대법원은 2019년 판결(2017다268142)에서 원상회복의 범위는 계약을 맺은 경위와 내용, 임대 당시 건물 상태, 임차인이 고치거나 바꾼 내용을 하나하나 따져 정한다고 했어요. 법이 '벽은 임차인, 바닥은 임대인' 식으로 선을 그어 놓은 게 아닙니다. 계약서에 뭐라고 적었는지, 들어올 때 상태를 무엇으로 증명하는지가 그 선을 정합니다.

그래서 "깨끗하게만"이라는 말은 아무것도 정한 게 아니에요. 임대인 머릿속의 '깨끗하게'는 뼈대만 남긴 상태일 수 있고 사장님 머릿속의 '깨끗하게'는 청소하고 짐 빼는 것일 수 있습니다. 공사가 끝나고 2년이 지난 뒤에는 어느 쪽 기억이 맞는지 확인할 방법이 없어요.

앞 가게가 깔아 둔 시설, 내가 떼야 할까요

창업 상담에서 가장 많이 받는 질문이 있습니다. 권리금을 주고 앞 가게 주방이나 덕트, 바닥을 그대로 쓰기로 했는데 나갈 때 그것까지 걷어야 하느냐는 질문이에요.

"앞 가게가 쓰던 주방이랑 덕트는 그냥 두고 쓰셔도 돼요."

"그럼 그건 나갈 때 누가 떼는 거예요?"

이 질문에 대법원 판결은 두 갈래로 갈립니다.

전 임차인 시설과 새 임차인 공사 범위가 나뉜 매장 단면 일러스트

구분	1990년 판결 (90다카12035)	2019년 판결 (2017다268142)
상황	앞 가게 시설 위에 내부를 고쳐 씀, 원상복구 특약 없음	계약서에 원상복구 의무 명시, 프랜차이즈 커피점 시설을 넘겨받아 씀
결론	내가 고친 범위만 되돌리면 됨. 앞 사람 시설까지 복구할 의무 없음	앞 사람이 설치한 시설이라도 철거해야 함. 임대인이 대신 철거하고 보증금에서 뺀 것 정당
갈린 이유	"별도의 약정이 없는 한" 임차 받았을 때의 상태로 돌려주면 됨	계약 문구 + 그 시설이 특정 업종(커피점)에만 쓸모 있어 다른 용도로 쓰려면 걷어야 했음

계약서에 아무 말이 없으면 원칙은 내가 들어왔을 때 상태까지예요. 계약서에 원상복구 의무가 적혀 있고 앞 가게 시설을 내 영업에 그대로 이어 썼다면 그 시설까지 내 몫이 될 수 있습니다. 2019년 판결의 가게는 앞 가게와 같은 커피점을 이어 했고 그 시설은 다른 장사에는 쓸 수 없는 것이었어요.

그러니 앞 가게 시설을 넘겨받을 때는 권리금 액수만 볼 게 아니라, 그 시설이 나갈 때 누구 책임인지를 임대차계약서에 적어야 합니다. 권리금 자체를 지키는 법은 상가 권리금 글 (새 창에서 열림)에서 다뤘어요. 이 글은 그 권리금으로 넘겨받은 물건이 나중에 짐이 되는 경우를 다룹니다.

보증금에서 철거비가 빠지는 세 가지 경우, 안 빠지는 경우

원상복구를 안 하고 나가면 임대인은 대신 철거하고 그 비용을 보증금에서 뺄 수 있습니다. 2019년 판결이 인정한 방식이에요. 다만 임대인이 마음대로 뺄 수 있는 건 아닙니다. 대법원이 선을 그어 둔 경우가 셋 있어요.

첫째, 사소한 미이행으로 보증금 전액을 붙잡는 건 안 됩니다. 1999년 판결(99다34697)에서 임차인은 전기시설 원상복구 약 32만 6천 원어치를 안 하고 나갔어요. 임대인은 그걸 이유로 남은 보증금 1억 2,522만 원 전액을 돌려주지 않았습니다. 대법원은 이게 신의칙에 어긋나 허용되지 않는다고 했어요. 모자란 부분이 사소하면 그 금액만 문제가 되는 거지 보증금 전체가 묶이진 않습니다.

둘째, 임대인이 복구할 생각 없이 내 시설을 그대로 쓰면 못 뺍니다. 2002년 판결(2002다52657)은 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 두고 다른 사람에게 다시 임대하려는 경우 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 없다고 했어요. 내가 깐 바닥 위에 다음 가게가 그대로 장사를 시작했는데 내 보증금에서 바닥 철거비가 빠졌다면 다퉈 볼 여지가 있어요.

셋째, 시간이 지나 자연히 생긴 마모는 원칙적으로 임차인 몫이 아닙니다. 벽지 변색, 바닥 광택이 죽는 것, 못 자국 같은 것은 '통상의 손모'로 보아 특약이 없으면 임차인이 복구할 대상이 아니라는 게 일반적인 해석이에요. 이 부분은 계약서에 범위를 구체적으로 적어 두었는지에 따라 달라질 수 있으니 분쟁이 생기면 전문가 확인이 필요합니다.

"그 돈은 보증금에서 까고 드릴게요."

이 말을 들었을 때 바로 물어야 할 것은 두 가지예요. 실제로 철거 공사를 했는지, 그리고 그 금액이 어떤 견적서에 근거하는지입니다. 둘 중 하나라도 답이 없으면 그 공제는 다툴 여지가 있습니다.

공사 들어가기 전에 해 둘 네 가지

여기까지가 나중에 다투는 법이라면 이제부터가 이 글의 본론입니다. 분쟁은 대부분 공사 전 한두 시간이면 막을 수 있어요.

입주 전 매장 상태를 사진으로 기록하고 시설 목록을 적는 장면 일러스트

① 원상복구 특약을 목록으로 적습니다. '원상복구한다' 한 줄은 아무 선도 긋지 못합니다. 바닥·천장·벽·전기·수도·가스·덕트·간판·주방 설비를 항목별로 나누고 각각 철거 / 그대로 둠 / 임대인 인수 중 하나를 적어요. 특히 앞 가게에서 넘겨받는 시설은 "기존 시설 ○○는 임대인이 인정한 현 상태로 보고 임차인의 원상복구 범위에서 제외한다"처럼 따로 한 줄을 둡니다.

② 입주 전 상태를 사진·영상으로 남깁니다. 바닥, 천장, 벽, 배관, 분전반, 출입문까지 날짜가 찍히게 찍어 두세요. 임대인과 함께 보고 계약서 뒤에 붙이면 가장 좋습니다.

"사진은 찍어 뭐 하게요, 다 뜯을 건데."

다 뜯을 거라서 찍는 겁니다. 2년 뒤 처음 상태를 증명할 수 있는 건 그 사진뿐이에요. 2019년 판결도 임대 당시 건물 상태를 원상회복 범위를 정하는 기준 중 하나로 꼽았습니다.

③ 임대인 동의가 필요한 공사는 서면으로 받습니다. 전기 증설, 덕트 신설, 외벽 간판, 바닥 철거처럼 건물에 손대는 공사는 임대인 동의를 받아 두세요. 동의를 받고 설치한 시설은 민법 제646조에 따라 나갈 때 임대인에게 사 달라고 청구(부속물매수청구)할 길이 열립니다. 모든 시설이 다 해당되는 건 아니고 건물의 쓸모를 높이는 것이어야 하지만 동의서가 없으면 이 길 자체가 막혀요. 전기 증설과 소방 공사는 소방·전기 증설 글 (새 창에서 열림)에서 자세히 다뤘습니다.

④ 철거 견적을 공사 견적과 함께 받습니다.

"철거 견적을 먼저 받아 오세요. 공사 견적은 그다음입니다."

인테리어 상담에서 저희가 자주 드리는 말이에요. 내가 설치하는 것은 언젠가 내가 뜯습니다. 설치 견적만 보고 자재를 고르면 나갈 때 철거비가 두 번째 견적서로 돌아와요. 철거비까지 합친 금액이 그 공사의 진짜 비용입니다.

그래서 원상복구 범위를 지금 정해야 할까요

지금 반드시 정해야 하는 경우

앞 가게 시설(주방·덕트·바닥·간판)을 권리금 주고 넘겨받아 그대로 쓰는 경우. 2019년 판결의 상황과 가장 가깝습니다.
계약서에 '원상복구' 한 줄만 있고 범위 설명이 없는 경우.
전기 증설·덕트·가스처럼 건물 자체에 손대는 공사가 들어가는 경우.
보증금이 커서 나갈 때 공제 다툼이 생기면 다음 가게 보증금에 바로 영향이 가는 경우.

조금 느슨해도 되는 경우

임대인이 이미 바닥·천장이 없는 상태로 넘겨줬고 계약서에 '철거 후 공실 상태로 반환'이라고 범위가 명확히 적힌 경우. 이때는 범위를 더 정할 게 아니라 철거 견적을 미리 받는 쪽이 중요합니다.
짐만 빼면 되는 가구·집기 위주의 소규모 매장.

어느 쪽이든 입주 전 사진은 찍어 두세요. 비용이 들지 않는 유일한 보험입니다.

공사 전 체크리스트

임대차계약서의 원상복구 조항이 항목별 목록인지, 한 줄짜리 문구인지 확인한다.
앞 가게에서 넘겨받는 시설마다 철거 / 그대로 둠 / 임대인 인수를 정해 계약서에 적는다.
입주 전 바닥·천장·벽·배관·분전반을 날짜가 보이게 사진·영상으로 남기고 임대인과 공유한다.
전기 증설·덕트·간판·바닥 철거 등 건물에 손대는 공사는 임대인 서면 동의를 받는다.
인테리어 견적과 함께 철거 견적을 받아 두 숫자를 합쳐 본다.
공사 완료 후 사진을 한 번 더 찍어 내가 설치한 것의 범위를 기록한다.
상가 계약 자체를 아직 안 했다면 용도·업종 확인부터 한다. 상가 계약 전 체크리스트 (새 창에서 열림)를 먼저 보세요.
나갈 때가 가까워지면 철거 전에 아래 지원 제도부터 신청한다.

나갈 때 철거비, 돌려받을 수 있는 제도가 있어요

폐업하거나 가게를 옮기면서 철거비를 내야 할 때 소상공인시장진흥공단의 희망리턴패키지 점포철거비 지원을 신청할 수 있습니다. 2026년 1월 19일 공고 기준으로 전용면적 3.3㎡당 20만 원 이내, 한도는 폐업일이 2025년 7월 11일 이후면 최대 600만 원(2023년 1월 1일~2025년 7월 10일 폐업은 400만 원)이에요.

조건이 몇 가지 있습니다. 유상 임대차 계약으로 60일 이상 운영한 점포여야 하고 자가 건물이나 무상 임차는 안 돼요. 사업자등록이 된 철거 업체를 써야 하고 직접 철거한 비용은 인정되지 않습니다. 지원금은 전자세금계산서의 공급가액만 기준으로 하고 부가세는 빼요. 같은 자리에서 3년 안에 다시 창업하면 제한이 있고 1인 1회입니다.

가장 중요한 건 순서예요. 1차 서류를 내고 심사를 받은 뒤에 철거해야 합니다. 이미 철거한 경우에도 신청 자체는 가능하지만 공고에는 1차·2차 서류를 한꺼번에 내도록 되어 있어서 철거 전에 넣는 쪽이 안전해요. 신청은 소상공인24(sbiz24.kr)에서 하고 2026년 1월부터 예산이 소진될 때까지 받습니다. 예산이 떨어지면 조기 마감되니 신청 전에 접수 중인지 확인하세요.

이 단가는 공단이 정한 지원 한도지 시장의 철거 단가가 아닙니다. 실제 철거비는 설비 양과 반출 조건에 따라 다르니 업체 두세 곳의 견적으로 확인하세요.

다퉈야 한다면 — 분쟁조정위원회

보증금 공제를 두고 임대인과 말이 안 맞으면 소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 거칠 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제20조가 '보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁'을 조정 대상으로 두고 있고 대한법률구조공단·한국토지주택공사·한국부동산원 지사와 일부 시·도에 위원회가 있어요. 조정은 신청일부터 60일 안에 마치는 게 원칙이고 부득이하면 30일 연장됩니다. 양쪽이 조정안을 받아들이면 합의가 성립하고, 금전 지급이나 부동산 인도에 강제집행을 승낙하는 합의가 있으면 그 내용이 조정서에 적혀요.

서울시 위원회의 2025년 실적을 보면 접수 182건 가운데 결론이 난 107건 중 **89건(83.1%)**이 합의로 끝났습니다. 분쟁 유형은 수리비 52건, 계약 해지 50건, 임대료 39건, 그리고 원상회복 24건이었어요. 원상복구가 상가 분쟁에서 네 번째로 많은 주제예요.

개별 계약의 특약 해석과 공제 금액의 정당성은 사안마다 다르니, 금액이 크면 공인중개사나 법률 전문가에게 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 원상복구 조항이 없으면 안 해도 되나요? 아닙니다. 민법 제615조와 제654조에 따라 임차인은 조항이 없어도 원상회복 의무를 집니다. 특약이 없으면 그 범위는 원칙적으로 내가 들어왔을 때 상태까지예요.

Q. 권리금을 주고 앞 가게 시설을 받았는데 나갈 때 그것도 철거해야 하나요? 계약서에 아무 말이 없으면 원칙적으로 앞 사람 시설까지 복구할 의무는 없습니다(1990년 판결). 하지만 계약서에 원상복구 의무가 명시되어 있고 그 시설을 내 영업에 그대로 이어 썼다면 철거 의무가 인정된 사례가 있어요(2019년 판결). 넘겨받을 때 계약서에 처리 방법을 적는 게 가장 확실합니다.

Q. 임대인이 원상복구비를 이유로 보증금을 한 푼도 안 돌려줘요. 모자란 부분이 사소하고 그 손해액이 적다면 보증금 전액 반환을 거부할 수 없다는 대법원 판결이 있습니다. 임대인이 실제로 철거했는지, 금액 근거가 무엇인지 서면으로 요구하고 안 되면 분쟁조정위원회에 신청하세요.

Q. 내가 깐 바닥을 다음 가게가 그대로 쓰는데도 철거비를 뺀다고 해요. 임대인이 원상복구할 의사 없이 시설을 그대로 두고 재임대하는 경우에는 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 없다는 판결이 있습니다. 다음 가게가 그 시설을 쓰고 있다는 사실을 사진 등으로 남겨 두세요.

Q. 희망리턴패키지 점포철거비는 가게를 옮길 때도 받을 수 있나요? 공고상 지원 대상은 폐업했거나 폐업 예정인 소상공인입니다. 같은 자리 3년 내 재창업 제한도 있어요. 이전 창업의 경우 폐업 신고 여부와 요건이 맞는지 소상공인24나 1533-0100에 물어보세요.

마무리

인테리어 공사비는 들어올 때 한 번 내는 돈이 아니라 나갈 때 한 번 더 내는 돈입니다. 그 두 번째 금액을 정하는 건 자재가 아니라 공사 전에 계약서에 적어 둔 원상복구 범위와 입주 전 사진이에요. "깨끗하게만"이라는 말이 나오면 그 자리에서 항목별로 적어 달라고 하세요. 매장 자리를 알아보고 있거나 공사 견적을 받는 중이라면 가까운 옆커폰 매장에서 창업 준비 순서를 함께 짚어 드립니다. 옆커폰 매장 찾기 (새 창에서 열림)