"평당 얼마예요?"만 물어보고 계약하면 안 돼요 — 매장 인테리어, 돈은 견적서 밖에서 늘어납니다

견적서 세 장을 나란히 놓고 한참 들여다봤는데도 어느 게 싼 건지 모르겠다는 사장님이 많아요. A업체는 평당 130만 원, B업체는 150만 원, C업체는 아예 총액 3,200만 원만 적어 보냈고요. 숫자만 보면 A가 제일 싸 보이는데, 막상 공사가 끝나고 정산해보면 A가 제일 비쌌더라는 이야기도 흔합니다.

이건 사장님이 숫자를 못 읽어서가 아니에요. 평당 단가라는 숫자 자체가 업체마다 다른 걸 재고 있어서 그래요. 같은 저울에 올린 게 아니니 비교가 될 리 없죠.

오늘은 매장 인테리어 견적서를 사장님이 직접 뜯어보는 순서를 정리해드릴게요. 평당 단가를 어떻게 읽어야 하는지, 견적서에 안 적히는 돈은 어디에 숨는지, 계약하려는 업체가 법적으로 그 공사를 맡아도 되는 곳인지까지요. 마지막 항목은 생각보다 안 챙기시는데, 확인하는 데 5분이면 됩니다.

매장 인테리어 견적서를 검토하는 모습을 나타낸 일러스트

"평당 얼마"가 애초에 비교가 안 되는 숫자인 이유

평당 단가는 총공사비를 면적으로 나눈 값이에요. 나눗셈이니까 분자와 분모가 있죠. 문제는 견적서마다 분자도 분모도 다르게 잡혀 있다는 거예요.

분모: 같은 매장인데 평수가 다르게 적혀 있어요

계약면적으로 잡는 업체가 있고, 실제 시공하는 바닥면적만 세는 업체가 있어요. 화장실이나 창고, 계단실처럼 손댈 게 별로 없는 공간을 면적에 포함하느냐에 따라서도 달라지고요. 같은 자리인데 한쪽은 18평, 다른 쪽은 22평으로 적히면 평당 단가는 자동으로 벌어집니다. 공사비 총액이 똑같아도요.

그래서 견적서를 받으면 평당 단가보다 총액을 먼저 보시고, 그다음에 "이 견적서에서 말하는 평수는 어느 면적 기준인가요?"를 물어보셔야 해요.

분자: 싼 견적일수록 포함된 범위가 좁아요

더 중요한 건 이쪽입니다. 평당 단가는 보통 '기본공사' 기준으로 산정돼요. 업계 자료가 공통으로 짚는 대목도 여기인데, 철거·간판·냉난방기·이동식 가구와 집기류는 기본공사에서 빠지는 경우가 많습니다. 전기 공사까지 빼고 부르는 업체가 있는가 하면, 설비 공사를 넣어서 견적을 내는 업체도 있습니다.

그러니까 A업체의 평당 130만 원과 B업체의 150만 원은 애초에 다른 상품의 가격표예요. A가 철거와 전기를 빼놓고 130만 원을 부른 거라면, 그 두 개를 나중에 더했을 때 B보다 비싸질 수 있습니다.

견적서 비교의 첫 단계는 가격을 보는 게 아니라, 세 장의 '포함 범위'를 같은 줄에 맞추는 일이에요. 엑셀이든 종이든 왼쪽에 공정 이름을 쭉 적고, 각 업체가 그 공정을 포함했는지 O/X로 표시해보세요. 비교는 그다음입니다.

업종·평형별 비용 범위 — 내 자리가 어디쯤인지만 잡으세요

그렇다고 감이 아예 없으면 협상도 안 되죠. 공개된 상업공간 인테리어 견적 자료에서 겹치는 구간만 모아 아래에 정리했어요.

업종	평당 비용 범위(기본공사 기준)	비용이 갈리는 주된 변수
카페	약 120~200만 원	주방·음료 설비, 바 제작, 급배수
음식점	약 120~200만 원	주방 설비, 덕트·환기, 정화조 용량
미용실·뷰티	약 100~300만 원	샴푸대 급배수, 전기 용량, 평형(소형일수록 평당↑)
판매점(의류·잡화 등)	약 100~230만 원	진열 집기, 조명 밀도, 파사드
사무실	약 100~150만 원	파티션·회의실 수, 전기·통신 배선

읽으실 때 주의할 게 세 가지 있어요.

첫째, 전부 기본공사 기준입니다. 아래에서 다룰 별도공사는 이 숫자에 안 들어가 있어요. 둘째, 출처별로 조사 시점이 2022년부터 2026년까지 섞여 있습니다. 자재비와 인건비가 계속 움직이니 지금 받는 견적은 이 범위보다 위쪽에 붙기 쉬워요. 셋째, 평형이 작을수록 평당 단가는 올라갑니다. 화장실 하나, 주방 하나는 10평 매장이든 30평 매장이든 비슷하게 들어가거든요. 10평 매장을 30평 기준 평당 단가로 계산하면 견적이 안 맞습니다.

이 표는 "우리 업종이 대략 이 구간이구나" 정도로만 쓰시고, 실제 판단은 받으신 견적서로 하셔야 해요.

업종별 매장 인테리어 비용 범위를 비교하는 차트 형태의 일러스트

견적서 밖에 있는 돈 — 별도공사 8가지

예산이 깨지는 자리는 거의 정해져 있어요. 견적서에 안 적혀 있다가 공사 중간에 "이건 별도예요"라며 등장하는 항목들입니다. 계약 전에 이 여덟 개를 하나씩 짚어서 포함인지 별도인지 견적서에 글자로 받아두세요.

항목	언제 튀어나오나	사장님이 미리 물어볼 것
철거·원상복구	기존 시설 뜯어내며	폐기물 처리비까지 포함인지
간판·파사드	공사 후반	간판 제작·설치·인허가 중 어디까지인지
전기 증설	설비 반입할 때	현재 계약전력으로 충분한지, 증설 시 부담 주체
소방 시설	준공·인허가 단계	스프링클러·감지기 이설이 필요한 구조인지
냉난방기	마감 직전	기기값·배관·실외기 위치 공사 포함 여부
가구·집기	오픈 직전	붙박이(포함)와 이동식(대개 별도) 구분
네트워크·POS·CCTV	오픈 직전	배선만인지 기기·설치까지인지
인허가 대행	착공 전후	영업신고·용도 관련 서류를 누가 처리하는지

이 중에서 특히 전기 증설과 소방은 금액도 크고 사장님이 손쓰기 어려운 항목이라 먼저 확인하셔야 해요. 카페인데 계약전력이 부족해서 에스프레소 머신과 제빙기를 동시에 못 돌린다든가, 업종이 바뀌면서 소방 기준이 달라져 준공이 막히는 경우가 실제로 생깁니다. 계약서에 도장 찍기 전에 건물 관리사무소나 관할 기관에 전기 용량과 소방·용도 요건을 확인해두시는 게 안전해요.

네트워크와 POS는 공사 막바지에 몰아서 처리하다가 오픈 날짜를 못 맞추는 일이 잦습니다. 매장 인터넷과 전화 회선은 신청부터 설치까지 시간이 걸리니 벽체 작업 들어가기 전에 자리를 잡아두셔야 배선을 숨길 수 있어요. 매장용 인터넷을 휴대폰이나 TV와 묶는 조건은 휴대폰+인터넷+TV 결합할인 총정리 (새 창에서 열림) 글에서 구조를 확인하실 수 있고, 정수기처럼 렌탈로 들일지 사서 놓을지 고민되는 집기는 정수기 렌탈 vs 구매 5년 총비용 계산 (새 창에서 열림)에 계산 방식이 정리돼 있어요.

이 업체, 등록업체 맞나요? — 1,500만 원이 기준선이에요

여기가 오늘 글에서 제일 챙겨가셨으면 하는 부분이에요. 견적 금액을 따지기 전에, 그 업체가 이 공사를 맡을 자격이 있는지부터 보셔야 합니다.

건설산업기본법은 건설공사를 하려면 건설업 등록을 하도록 정해놓았어요. 다만 규모가 아주 작은 공사는 예외로 두는데, 그 기준이 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항에 적혀 있습니다.

전문공사: 1건 공사예정금액 1천5백만 원 미만 → 등록 없이 가능
종합공사: 1건 공사예정금액 5천만 원 미만 → 등록 없이 가능

실내건축은 전문공사에 해당해요. 그러니까 공사비가 1,500만 원 이상인 매장 인테리어는 실내건축공사업 등록을 한 업체가 맡아야 합니다. 위 비용 표를 다시 보시면 아시겠지만, 10평짜리 작은 매장도 기본공사만으로 1,500만 원을 넘기는 경우가 대부분이에요. 사실상 대다수 매장 공사가 등록업체 몫입니다.

"그럼 공사를 두세 건으로 쪼개서 계약하면 되나요?"라고 물으실 수 있는데, 그건 안 됩니다. 법제처는 동일한 공사를 둘 이상의 계약으로 분할해 발주하면 공사예정금액을 합산한 금액으로 판단한다고 해석했어요(법령해석 안건번호 23-0396, 2023.7.14). 목공 따로, 전기 따로 계약서를 나눠 써도 같은 공사면 합쳐서 봅니다.

확인은 5분이면 끝나요

업체가 건설업에 등록돼 있는지는 키스콘(KISCON, 건설산업지식정보시스템) 에서 상호나 사업자등록번호로 조회할 수 있어요. 주소는 kiscon.net (새 창에서 열림)입니다. 여기서 확인할 건 세 가지예요.

등록 여부와 업종 — 실내건축공사업이 있는지
등록 상태 — 영업 중인지, 휴업·폐업이나 영업정지 이력이 있는지
상호와 사업자등록번호 일치 — 견적서에 찍힌 상호·번호와 같은지

세 번째가 의외로 중요해요. 견적서에는 A라는 브랜드명을 쓰는데 계약서와 세금계산서는 전혀 다른 업체 이름으로 나오는 경우가 있거든요. 이런 구조면 나중에 하자가 생겼을 때 책임을 물을 상대가 불분명해집니다. 견적서·계약서·세금계산서·입금 계좌의 명의가 전부 같은지 확인해두세요.

등록업체라고 공사를 잘한다는 보장은 없어요. 다만 등록업체는 자본금·기술자 요건을 갖춰야 하고 행정 제재도 받는 자리에 있으니, 문제가 생겼을 때 기댈 언덕이 하나 더 있는 셈이에요.

매장 공사 계약 전 확인 절차를 단계별로 나타낸 일러스트

그래서 이 견적, 사인해도 될까?

받으신 견적서를 놓고 아래 두 갈래 중 어디에 가까운지 보세요.

계약을 진행해도 괜찮은 신호

공정별로 항목이 나뉘어 있고, 각 항목에 자재 규격과 수량·단가가 적혀 있다
위에서 본 별도공사 8가지가 포함/별도로 명시돼 있다(별도여도 괜찮아요, 적혀만 있으면)
업체가 실내건축공사업 등록업체이고, 키스콘 조회 결과가 견적서 상호와 일치한다
공사 기간과 준공 예정일이 날짜로 적혀 있다
추가 공사가 생기면 사전에 서면 합의 후 진행한다는 조건에 동의한다
하자보수 기간과 범위를 계약서에 넣자고 했을 때 순순히 넣어준다

한 번 멈추고 다시 봐야 하는 신호

견적서가 A4 한 장에 총액과 평당 단가만 적혀 있다
자재를 "고급 타일", "친환경 도장" 같은 형용사로만 표현하고 제조사·모델명이 없다
계약을 서두르며 오늘 계약하면 얼마 빼준다는 식으로 압박한다
계약금 비중이 유난히 높다(착공 전에 절반 이상을 요구하는 경우)
현금 결제를 요구하거나, 입금 계좌 명의가 업체 상호와 다르다
키스콘에 등록 기록이 없는데 공사비는 1,500만 원을 훌쩍 넘는다
계약서 없이 견적서만으로 진행하자고 한다

뒤쪽 신호가 두 개 이상 겹치면, 금액이 아무리 싸도 한 템포 쉬시는 걸 권해요. 인테리어 분쟁은 공사가 시작된 뒤에는 되돌리기가 정말 어렵습니다. 한국소비자원 분쟁조정 사례를 봐도 하자보수를 요구했더니 "그건 추가 공사다"라는 답이 돌아오면서 갈등이 커진 사례가 반복됩니다.

계약 전 체크리스트

순서대로 하나씩 지워가시면 됩니다.

건물주 공사 동의를 서면으로 받았는가 — 구두 승낙만 믿고 시작하지 않기
원상복구 범위를 임대차계약 특약에 구체적으로 적었는가
입주 전 상태를 사진·영상으로 기록해뒀는가 — 나중에 복구 범위 다툼의 증거가 됩니다
전기 계약전력이 우리 업종 설비를 감당하는지 확인했는가
소방·정화조·건축물 용도가 우리 업종 영업신고에 맞는지 관할 기관에 확인했는가
업체가 실내건축공사업 등록업체인지 키스콘에서 조회했는가
견적서·계약서·세금계산서·입금 계좌의 명의가 모두 같은가
계약서에 공사 범위, 자재 규격, 공사 기간, 준공일이 적혀 있는가
추가 공사는 서면 합의 후 진행한다는 조항을 넣었는가
하자보수 기간과 범위, 지연 시 책임을 계약서에 적었는가

계약서는 백지에서 쓰지 마시고 공정거래위원회가 제정한 실내건축·창호 공사 표준계약서를 기준으로 삼으시면 편해요. 서울시 집수리닷컴 등에서 내려받을 수 있고, 업체가 쓰자고 하는 자체 양식과 비교해보는 것만으로도 빠진 조항이 보입니다.

2번과 3번은 임차 매장이라면 특히 신경 쓰셔야 해요. 원상복구 범위는 판례상 원칙적으로 임차인이 직접 개조한 부분까지로 봅니다(대법원 90다카12035). 다만 앞 임차인에게서 영업을 양수받은 경우라면 앞사람이 설치한 시설까지 복구 대상이 될 수 있다는 판단도 있어요(대법원 2017다268142). 계약 구조에 따라 결론이 갈리는 영역이라, 개별 계약은 공인중개사·법률 전문가와 확인하시는 게 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 견적서를 몇 군데에서 받아보는 게 좋을까요? 세 곳 정도가 현실적이에요. 다만 숫자 세 개를 모으는 게 목적은 아닙니다. 같은 공사 범위, 같은 조건으로 받아야 의미가 있습니다. 원하는 공정과 자재 수준을 정리한 문서 하나를 만들어 세 업체에 똑같이 주세요. 그래야 비교가 성립합니다.

Q. 제일 싼 견적을 고르면 안 되나요? 싸다는 이유만으로 거르실 필요는 없어요. 다만 왜 싼지가 설명되어야 합니다. 자재 등급을 낮췄거나, 공정 일부를 뺐거나, 일정이 비어서 단가를 낮춘 거라면 합리적인 견적이고요. 이유를 물었는데 답이 두루뭉술하다면 그건 빠진 항목이 나중에 추가 청구로 돌아올 신호일 수 있습니다.

Q. 공사 중에 추가 비용을 요구하면 꼭 줘야 하나요? 계약서에 없는 공사를 했다고 자동으로 대금이 발생하진 않아요. 그래서 추가·변경 공사는 착수 전에 서면으로 합의한다는 조항을 계약서에 넣어두는 게 중요합니다. 이미 갈등이 생겼다면 한국소비자원 소비자상담(국번 없이 1372)이나 분쟁조정을 이용하실 수 있어요.

Q. 1,500만 원 미만이면 등록 안 된 업체와 계약해도 되나요? 법적으로는 가능합니다. 다만 공사를 쪼개서 1,500만 원 아래로 맞추는 건 안 돼요. 동일 공사를 분할 발주하면 합산해서 판단한다는 게 법제처 해석입니다. 등록업체가 아니면 행정 제재라는 압박 수단이 없다는 점도 감안하셔야 해요.

Q. 하자보수는 몇 년까지 요구할 수 있나요? 건설산업기본법에 수급인의 하자담보책임이 정해져 있고, 기간은 공사 종류별로 다르게 규정돼 있어요. 실무에서는 계약서에 적힌 기간이 기준이 되는 경우가 많으니, 계약 단계에서 하자보수 기간과 범위를 숫자로 명시해두시는 게 가장 확실합니다. 개별 사안의 적용 기간은 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.

정리하면

견적서를 받으셨을 때 순서는 이렇습니다. 평당 단가 대신 총액을 보고 → 세 견적의 포함 범위를 같은 줄에 맞추고 → 별도공사 8가지가 명시됐는지 확인하고 → 키스콘에서 등록업체인지 조회하고 → 표준계약서 기준으로 조항을 채우는 것. 여기까지 하시면 예산이 30% 튀는 상황은 대부분 막을 수 있어요.

매장 공사는 자리를 구하고, 공사하고, 인터넷과 집기를 들이고, 업무용 회선을 여는 일이 한 달 안에 몰아치는 일정이에요. 어느 하나가 늦으면 오픈 날짜가 통째로 밀리고요. 옆커폰은 휴대폰·인터넷 비교에서 시작해 매장 인테리어와 상가 자리까지 함께 봅니다. 그래서 공사 견적과 매장 통신·집기 일정을 한자리에서 정리해드려요. 받으신 견적서가 적정한지 애매하시면 가까운 옆커폰 매장에서 상담받아보세요. 옆커폰 바로가기 (새 창에서 열림)

이 글은 일반적인 정보 안내예요. 공사 범위·인허가·계약 조건은 매장과 건물마다 달라지니, 개별 계약과 법적 판단은 관할 기관과 전문가에게 꼭 확인하시길 권해드립니다.